自居支撑产业最大需求

《南洋商报》进行的“2015年房市展望”调查,受访发展商认为,我国产业市场内最大的需求支撑因素是自居。39个或78%回应问卷的发展商相信,潜在购屋者的购屋目的是作为自己的家园。另外,产业向来被是被是对抗通货膨胀最佳工具,因此,也有32人或64%发展商认为,购屋者是要等待资本增值,作为长期投资。

本地购屋者占80%

购屋目的的调查是复选题,发展商可以选择至少两个原因。也有4人或8%发展商预见购屋者的购屋目的是租金收入;8人或者16%的发展商则相信购屋者的目的是其他,其中包括为孩子置业。

马来西亚房地产发展商会的数据显示,我国房地产市场以本地购屋者为主,占了80%,外国购屋中只有区区20%。而且,也是最重要的,在本地购屋者中,50%为首次购屋者。

地点左右购屋者决定

受访的发展商指出,地点是左右购屋者购屋决定的主因。达43名或86%发展商认为,购屋者是基于地点而做出购屋决定。

74%认为产业价影响

这也是复选题,发展商可以选择最多3个,影响购屋者购屋决定的原因。产业价格也是影响购屋者决定的主要原因,达37个或74%发展商认为,购屋者基于产业价格决定是否购屋。国内房产价格相对下还是比邻国便宜,而且国人的拥房指数也不比新加坡或香港等高,但难度是我国薪金增幅相对房价近年来的增幅,的确让许多人望房兴叹。另外,26位或52%发展商认为,发展商的信誉是吸引购屋者的重要因素之一。

其余24%发展商相信,住宅社区内学校等基本设施,是吸引购屋者的原因。只有8%发展商认为,诱人的租金回酬率;及10%认为是靠近交通公共交通设备。针对公共交通左右买房决定的结果,也反映了国人可能是偏向自拥车子,而不大依赖公共交通网络。难怪政府如火如荼兴建的捷运和轻快铁等项目,周边房产价格虽有上扬,但涨幅并不如新加坡、香港或台湾捷运系统附近的房价般大起。

68%今年续推新产业

询及是否将在今年内继续推介新产业计划,达34个或68%回应问卷的发展商,表示会继续推出新产业。13个或26%发展商将采取观望态度;仅6%接受调查的发展商指不会推介新产业。

集中住宅产业

至于即将推介的新产业类型,大部分仍集中在住宅产业。

37个或64.9%发展商指出会推介住宅产业。16个或28%发展商将推介商务产业;5.2%计划推介工业产业,及其余1.75%打算推介其他类型的产业。

801至1000平方尺最受欢迎

针对公寓、小型家庭办公室(SOHO)、服务式公寓等高楼发展计划,大部分发展都认为,面积介于801平方尺至1000平方尺,仍是最受欢迎的产业类型。43.24%接受调查的发展商认为,801平方尺至1000平方尺的单位最受欢迎,有18.9%认为是1000平方尺以上。801平方尺起,正好是一般中型家庭偏爱的面积,需求大,除了空间的考量,能力也是主要因素,这也解释了为何相信1000平方尺以上的房子较受落的人比较少。接下来,达31.08%发展商相信,面积从601平方尺起至800平方尺的单位受欢迎;只有6.75%发展商认为是501平方尺至600平方尺。

独居人士不及邻国多

小型单位比较适合独居人士或是小型家庭居住,以上数据正好符合了国人大多依然和家人居住,独居人士不及邻国多的现象。

若是已有家室者,小至600平方尺以下的单位,应该只适合新婚的年轻人或少生育的家庭。

可负担房屋应50万以下

询及可负担房屋应有的价位,绝大部分发展商认为,是介于30万1令吉至50万令吉。50位受访发展商中,有19位认为,可负担房屋价位应介于40万1令吉至50万令吉;另有15个发展商认为,30万1令吉至40万令吉属可负担房屋合理价位。但也有26%受访发展商认为,20万1令吉至30万令吉,才符合可负担房屋的价格定位。

没准确定义

可负担房屋,至今没有一个准确的定义;但根据政府提供的可负担房屋援助配套,只有40万到50万令吉该是比较合理的价位。市场上常有人说房屋供应不足,指的正是50万令吉以下的房子。马来西亚房地产发展商会去年下半年进行的调查显示,132名受访发展商指出,国内房地产,依然由价格介于20万1令吉至50万令吉的住宅单位主导。该会主席法特说,截至去年底,屋价介于20万1令吉至50万令吉的房屋,继续成为抢手项目,尤其在霹雳和新山。

雪隆房价最贵

在半岛,雪隆区的地价该是最贵的,因此雪隆区的房价普遍上也比外州的高。同样道理,雪隆以外地区地价较低,表示发展商的成本更低,因此房产售价相对也比雪隆低。《南洋商报》访问的发展商中,4%认为,50万1令吉至60万令吉的价格可称为可负担房屋;仅2%发展商认为是60万1令吉以上;选择这答案的发展商都是以雪隆为基地。

面对不利因素

另26%回应20万1令吉至30万令吉才算可负担房屋,从这些发展商的背景看来,选择这答案的发展商,大多是来自雪隆以外的发展商。但法特指出,虽然许多发展商已经开始发展可负担房屋,不过还是面对经商成本增加、高价土地等不利的因素。

76%认为国行将调隔夜利率

针对宏观经济对产业市场的影响,达76%或38个发展商认为,国家银行将于今年上调隔夜政策利率。24%或12人,则认为不会上调。因此,78%或39个发展商,预计利率上调会冲击产业需求;22%或11个发展商则认为不会有影响。MIDF投资研究月初指出,随着银行更谨慎借贷,加上国能有升息可能,预计今年内的新产业销售额料持续下滑。但,近日即便全球多国纷纷降息,经济学家却认为,我国现隔夜政策利率水平,仍可支撑经济增长和有利国内经济活动,因此,国行将暂时维持利率水平。利率不变,料对产业需求冲击提供一些缓和作用。

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