消费税增成本 房价续涨

消费税开跑,全民关注,发展商也不例外!大部分发展商都对消费税将如何影响他们的经商成本感到忧虑。《南洋商报》在首季,进行了一年一度的市场调查;这次针对2015年房市展望,走访了50个发展商,试图在房产市场一片阴霾中,探究发展商的展望。调查结果显示,发展商坦承买气有放缓,但他们认为房价还是会涨,中价房产会继续大热,可能有人认为这太乐观,且听听发展商的理据和分析。

逾半发展商预测

屋价不跌市场放缓

目前,产业价格相信是人人都非常关注的课题。尤其近几年我国产业价格激烈上涨后,大家都有一个疑问,产业价格是否会回落?《南洋商报》的“2015年房市展望”调查显示,超过半数或达52%的发展商,预计今年内,大马的产业市场表现将持平。但基于消费税落实和建筑原料带动成本,国内产业价格料继续趋扬。参与问卷调查的发展商,近三分之二或62%预计,产业价格还会继续上扬;20%认为价格不会上扬,其余18%则相信价格持平。

建筑材料价格上涨

发展商指出,导致产业价格继续上扬,最大的原因就是建筑材料价格上涨。已经落实的消费税,也将提高产业发展成本。在这项调查中,产业价格上涨原因是多项选择题,回应者可以选择超过一个原因。在众多原因中,高达31个或62%发展商选择了建筑原料价格将持续上扬,进而带动产业价格。其次,达30个或60%发展商则预见消费税,将加重产业发展成本。其他发展商相信会带动产业价格的原因,包括政府相关政策、购屋需求带动及购地成本增加,不过这些原因都占少数。22个或44%发展商认为政府政策会继续推动产业价格;仅4个或8%发展商认为产业价格是由强劲的购屋需求带动。

表现好发展商仅8%

询及今年内产业市场展望,26个或52%发展商预计,今年内,大马的产业市场表现将持平。同时,17个或34%接受“2015年房市展望”调查的发展商认为,大马产业市场将放缓。另外,相信今年内,产业市场将有好表现的发展商仅占4个或8%。其余3个或6%的发展商则认为,市场表现将变得更加恶劣。尽管市场展望黯淡,对于今年内产业需求增长率,发展商的看法相当平衡,并没有太悲观。

产业需求仍呈扬势

达19个或38%接受访问的发展商预见,产业需求今年内仍呈扬势。同时,17个或34%接受访问的发展商认为,产业需求不会上涨;14个或28%的发展商则认为产业需求将与去年持平。虽然今年房产市场将与去年表现持平,符儒仁指出,房价还是稳健增长,因此强调,这样的成长趋势是健康及可持续。

发展商担忧商业成本

马来西亚房地产发展商会(REHDA)3月公布去年下半年房地产行业调查时指出,消费税于4月1日开跑后,将带动产业价格增长6.2%。该商会主席拿督斯里法特依斯干达指出,因为一些建材将被征收消费税。不过,住宅产业豁免消费税。他还说,大部分发展商都对消费税将对商业成本的影响感到担忧,也是目前产业领域所面对的主要问题。符儒仁则预计,落实消费税后,建筑成本预计增加3.97%。但占最大成本的土地价格,并不受消费税影响。他说,整体而言,落实消费税后,住宅产业价格预计增加3%至4%,商业产业价格则增加5.5%至6.5%。另外,MIDF分析员相信,除了银行更谨慎的贷款条件,消费税的推行,也使消费者趋向谨慎。

涨幅预计介于5%至15%

配合一年一度的房市展望调查,本报这次在西马各州发出问卷,共收集到50家发展商的回应。回应的发展商,包括上市公司及私人有限公司,他们的发展项目分布全马各地,且种类多元,涵盖住宅、商业、工业以及休闲房产领域。受访发展商认为,今年内,我国整体产业市场表现料持平甚至回缓,却不代表产业价格将回调。

大部分发展商相信产业价格不跌反涨!根据“2015年房市展望”调查,大部分发展商预计,整体产业价格涨幅还是会介于5%至15%。达16个或45.1%回应调查的发展商认为,今年内,产业价格涨幅介于5至10%;另外12家或35.5%发展商认为,产业价格增长率介于10.1%至15%。6个或19.4%发展商则预计今年内产业价格涨幅少于5%。房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司(简称WTW)董事经理符儒仁早前预计,我国在过去3年,持续获得双位数房产价格增长后,今年将呈单位数增长。

去年新楼盘减

根据马来西亚房地产发展商会(REHDA)的数据,我国去年下半年推出新房屋计划的发展商减少了。该会上月发布的季度报指出,去年下半年新推出的住宅减少至5894单位,去年上半年是9362单位。同时,商用单位发展减少了18%。主席拿督斯里法特依斯干达认为,房屋发展数量减少,将造成另一轮供应问题。“供应减少,表示未来房价肯定会上涨。”

产业市场冷却主因

购屋者“借贷无门”

近一至两年,购屋者面对融资困难导致产业市场冷却。

REHDA主席拿督斯里法特依斯干达认为,房地产市场持续冷却,不是因为需求减少,主要是购屋者开始面对“借贷无门”的情况。他在一项记者会上说,据调查,房贷申请遭拒从2013年的16%,提高至2014年的23%。另外,MIDF分析员也认为,随着原产品价格和消费情绪疲弱,我国经济增长展望欠佳,预见今年贷款申请增长会放缓。该机构相信,接下来的一年,银行的贷款条件会更加谨慎,尤其是非住宅产业贷款。然而,法特认为,我国房地产未泡沫化,银行不应对放贷顾忌。应该探讨放宽借贷条件,包括提供更长的借贷期。

新产业销售额下滑6.9%

3月初,MIDF投资研究指出,观察的产业股中,截至去年底的新产业销售额平均下滑了6.9%,末季业绩表现大都低于预测。MIDF之前的报告说,约60%观察的产业股,去年末季业绩表现低于预测。“且反映出发展商自去年开始面对的销售走低趋势,将持续至今年。”的确,《南洋商报》的调查中针对回顾去年产业表现时,22个或44%接受问卷调查的发展商认为表现持平;18个或36%发展商则认为表现不俗。其余9个或18%发展商,自去年就察觉产业市场已放缓;而只有2%发展商认为,产业市场表现突出。去年,随着政府祭出打房措施,银行贷款收窄,产业领域陷入巩固状态。不少发展商销售表现受到打击,纷纷下调销售目标。

购屋者观望需求呆滞

至于房产需求呆滞的主因,达17个或34%发展商认为,产业需求不会增长,最主要是因为购屋者采取观望态度。其次,16或32%发展商相信,购屋者面对融资困难,所以将导致房屋需求今年内停滞不前。其余8个或16%的发展商相信消费税是冲击产业需求的原因;6个或12%发展商则认为是政府政策影响产业需求。其余3个或6%的发展商预见,建筑材料价格上涨,影响产业需求增长。

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