产业倾情:有借有还,贷款不难·拿督林景清

在争议声中,大马终于从4月1日起,迈入消费税(GST)的时代。

市场预测,消费税生效后,今年的大马经济增长,预料将放缓至5.2%(较去年6%稍逊),因而直接或间接地影响国内的产业发展趋势。

其实,早在今年首3个月,产业交易已明显放缓,购屋者对消费税后的产业购兴也逐渐冷却下来,并按兵不动、以静观其变。

只是,眼前所见的放缓,消费税并非唯一或祸首,同时困扰房地产市场的还有其他因素……

经济学家也预测,尽管去年第四季经济增长超越预期,并成功“保6”,但却不足以改变经济增长放缓的事实。

再加上全球经济表现不佳、国际油价大跌,迫使政府削减开销、消费税、打房措施等带来的负面影响,纵使第四季还有临门收关的强劲表现,也不会改变今年5.2%的增长预期,甚至下调的可能。

针对攸关自身利益的发展商而言,大多发展商也对今年上半年或消费税后的产业市场前景悲观,并预计低迷情绪还会延续至下半年。

消费税增加20%建筑成本

除了消费税增加发展商的整体建筑成本(达20%)外,近90%发展商也面临消费税后销售放缓或滞销。

当然,他们也同时承受着第三房贷只允借房价70%、责任贷款指南、产业盈利税(RPGT)等多项打房、冷却措施的影响。

另一方面,根据大马房地产发展商会最近发布的2014年下半年产业调查显示,产业市场持续遇冷的另一主要关键,还是因为购屋者贷款难,而非仅仅只是消费税的因素促成。

贷款难、不易获得银行批准贷款的主要原因,包括购屋者收入不符贷款条件、贷款额度低、信贷纪录不佳、银行要求更多文件辅助等。

各取所需适合就好

尽管银行都有自订的最高偿债比率(debt servicing ratio),但仍需遵守国家银行的最新规定不可。

目前,只有年轻的首购族,可以获得100%,甚至110%的房贷。

根据国家银行的最新规定,第三房贷的最高房贷比(LTV)或贷款顶限70%,也多少减低投资者的购兴、缓和贷款者的投资风险。

依财力需求选择配套

至于选择那种房贷类型,定期贷款(Term Loan)、活期贷款(Flexi Loan)或透支贷款(Overdraft Loan)二合一3种配套,每月供款多少、供期多长等,都可根据个人财力与需求选择适合的配套。

其中,定期贷款,每月摊还固定数额房贷,适合每月收入仅够生活开销、固定摊还银行贷款而无多余储蓄的受薪阶级、打工一族。

手头宽裕可选活期贷款

活期贷款或透支贷款,每月随意摊还数额房贷,利息根据每日结算的欠款余额计算,利率较定期高,则比较适合每月收入除供生活开销、摊还银行贷款以外,还有多余储蓄、摊还大笔数额的高薪阶级、专业人士与生意人。

而定期与活期或透支贷款二合一,则结合定期与活期或透支贷款两者特点,让贷款人根据个人财务情况,随心所欲将部分按期供款分作定期、活性或透支摊还,坐收两者之利。

家债呆账偏低

买屋容易供屋难。银行绝不做亏本生意,批贷的每分钱都讲求回报。

房屋贷款,却又占了家庭债务中最大的一环。无论是贷款者与发贷银行,在签约与批准之前都经过精打细算、步步为营,以确保借、贷双方在往后二、三十年里都严格遵守承诺,有借有还、万无一失。

所幸的是,根据国家银行发布的数字显示,虽然我国家庭债务比率较高,占国内生产总值的86%,但偿还比超出80%而言,坏账或呆账率还是偏低(介于1.2%),金融资产占债务比率达2.2倍。

显示一般家庭的资产负债情况依然健康、偿债习惯依旧良好。

谁说贷款难?难的恐怕是你的信贷纪录与偿债能力吧!

银行纷加房贷利息

去年7月10日,国家银行将隔夜政策利率(OPR)上调至3.25%。

之后,各银行也陆续宣布从7月16日起,将基贷率(BLR)与从原有的6.6%调整为6.85%,无形之中,也加重了贷款人沉重的利息负担。

尽管一些银行与金融公司提供的房贷利率差别并不很大,大多都在零头上下浮动;唯一不同的是,就看各大银行或金融公司为你提供的房贷配套(如豁免律师费等)有多优惠了。

必须特别注意的是,房贷合约中注明的锁定期。锁定你至少须贷款多少年(一般多为5年),并且说明提早终止合约转换银行或无法偿还贷款或转售房屋,否则违约即被罚款,赔偿银行损失。

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