价格自由浮动不利穷人 政府应助房价降温

每个大学毕业生在开始就业后,都梦想着自己在工作多少年后可以购买一间房子,让自己的家人住进来,筑起一个安乐窝。但梦想始终抵不过现实的残酷,一般大学文科毕业生现今所领取的薪水介于2300至2800令吉,而槟岛一间普通的公寓就动辄30万到40万令吉。

调查指“严重难以负担”

一些媒体曾于2014年10月引述美国物业顾问公司Demographia的调查报告,指大马的房价处在“严重难以负担”的水平,甚至是高于邻国新加坡。房价可负担能力(Housing affordability),即国民收入及房价的比例。(该调查对房价负担能力的定义是:一个城市裡的房价中位数与家庭收入中位数的比值。)(*注1)从此调查可了解,许多购屋者即使想拥有一间房屋,但基于无法承担高昂的房价,只好望“屋”兴叹。

虽然许多人一直都在争议屋价是否该完全交由市场决定,但目前应尽快找出能冷却房价的对策,否则泡沫破裂的悲剧将离本地市场不远。

借鉴德国打压炒房条例

此外,作为先进国之一的德国,该国以人为本的房屋政策也是值得槟州政府或中央政府参考的方式。

德国认为住宅具有垄断性,且是民生必需品,不应用通过投机活动来牟取暴利。

由于该国政府了解土地与房产有别于一般自由买卖的商品,也是基本人权,便制订出抑制炒作房地产的严格条例,以保障该国人民居住权。(*注2)

德国抑制炒房条例

1.如果售价超过基准价(standard price)20%,地产商将遭受最高5万欧元的罚款,若超过50%,除了罚款还可能面临三年徒刑,因为涉嫌恶意炒作。

2.买卖不动产的获利也重税。

3.根据详尽的建房规划,并依照人口需求而建造,以确保供需平衡来稳定房价。

4.推出“合同储蓄”以及固定的房贷利率,以从金融制度上稳定房价。

“合同储蓄”是指让该国人民拥有“先存后贷”的房贷模式,有别于一般以住宅抵押贷款。

不仅如此,当地全部的贷款(包括合同储蓄及商业贷款)皆为固定利率,储蓄房贷利率低于市场利率并维持不变,商业贷款固定利率期限平均为11年半。长期稳定的房贷利率,几乎足以应付任何金融市场的波动。

5.拥有健全的租房市场。德国人之所以愿意且乐于租屋,全因其发达的租屋市场。

市场上持续供应大量且便宜的出租房屋,政府也通过政策介入租屋市场,房东不能随便调涨租金,且法律上也保障房客的利益。

完善且保障利益的租房政策令租户的安全感并不亚于买房,所以会出现有国人数十年都在租房。

6.推动“住房合作社”。由于德国鼓励合作建房,以避免发展商垄断市场,所以部分屋子是由“住房合作社”建造。

建议设信托委会房产免跟随市价

社会主义党中委朱进佳表示,由于房价飙高与开放市场不无关系,若中央或州政府真的有意让房价放缓及让低收入者不必以高价购买市场上的房屋,可以成立房屋信托委员会。

他解释,房屋信托委员会是由政府拨款注资,其角色是各地建造房屋,此委员会也是政府介入房屋政策的管道之一。

“最重要的是,由这委员会建造的房屋,其价格将完全脱离市场的价格。

“政府只需以建屋的成本价售卖给低收入者,让后者不必因付不起市场上的高价而烦恼。”

朱进佳也补充说,若购屋者在数年后想要卖出该房屋,也必须卖给委员会,让委员会卖给下一个购屋者。

低收入者应享低息

大马房地产商公会槟分会主席陈福星向《南洋商报》表示,政府若有意协助低收入者购买房屋,就必须从银行贷款政策下手。

“在现有的政策上,不管是高收入或低收入贷款者,都是缴付相同的利息;但这是对低收入者相当不公平。”

“政府可以通过政策,要求银行在为成功取得贷款的低收入者于首几年缴付较低的利息,这样可以纾缓后者的经济压力。”

涨盈利税遏制投机

槟城研究院经济组高级研究员林志翰则建议,政府应再把产业盈利税调高,以减缓房产投机活动。

根据《2014年度财政预算案》,大马人和永久居民若在三年内脱售房产,其被征收的新产业盈利税将达30%。

“我认为,一旦投机者可以赚取很多的利润时,他们或不会那么在意30%的税务,所以政府可以进一步提高产业盈利税,虽不至于杜绝,但依然能减缓投机活动。”

结语

适当介入造福弱势者

由于房屋是社会福利制度之一,政府不应将其放任在自由市场上浮动,反之应通过政策强行介入,保障国人的居住权。

“居者有其屋”不应只是口号,应将其贯彻在法律与政策实践上,而不是以“不干预市场自由”的借口,推卸自己的责任,让社会上弱势或低收入一群永远望屋兴叹。

资料来源

*注1:燧火评论:陈美萍/我们的房价合理吗?

*注2:节录好房网:德国房价10年不涨

*注3:图表数据皆来自槟城研究院

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