欧洲排榜末反吸引中国投资者 亚洲住宅吸资第二差

随着中国崛起,新兴市场成为全球亮点,亦是热钱涌入的主要地点。

不过,莱坊上周发布的《全球房价指数》显示,亚洲住宅市场表现全球倒数第二,说明外资对于亚洲住宅市场不感兴趣。

欧洲则成为全球表现最差的地区,但却造就不少中国投资者前往淘金,趁低买楼。

2014年第四季全球房价整体下行,全球房价指数两年来首次录得萎缩。

最新的数据显示全球经济复苏缓慢,同时也反映出经济复苏的程度受买家情绪所影响。

莱坊发布《全球房价指数》指出,根据每个国家的国内生产总值所衡量,2014年全年指数上升1.8%,但第四季度指数却下降0.6%,表现为2012年第三季度以来最差。

其中,全球有5个国家房价录得双位数升幅,其中爱尔兰的表现最好,住宅价格上升16.3%。

亚洲住宅市场的表现为全球倒数第二,房价仅平均上升3.3%。

欧洲房价仅升1.6%

欧洲则成为全球表现最差的地区,房价仅上升1.6%,而乌克兰是2014年唯一房价跌幅超过两位数的国家。

第四季,中国的房价较去年同期下降4.5%,在全球房价指数排行靠后。值得注意的是,住宅市场表现后十名的国家,除了中国和新加坡,全部是欧洲国家。不过,中国平均房价仍比爱尔兰2007年的历史高峰下跌38%。土耳其、哈萨克及香港的房价也呈两位数涨幅。

莱坊国际住宅研究部的凯蒂(kate everett-allen)指出:“2015年,市场焦点并不是在于美国能否接受加息,而是加息对那些与美金挂钩市场所带来的影响。”

投资者瞄准欧洲城堡

根据《全球房价指数》,欧洲则成为全球表现最差的地区,房价仅上升1.6%,在欧洲房价下跌之时,也成为很多投资者“抄底”的对象。

其中,欧洲城堡逐步成为投资热点。

莱坊上海(楼盘)国际投资部负责人王小影指出:“随着中国大批投资者到海外投资,投资的住宅也越来越多元化。”他表示,已有部分投资者将眼光投向欧洲庄园或古堡,莱坊最近也陆续接到很多中国投资者关于在英国寻购庄园别墅的咨询。”

以英国为例,根据从莱坊获得的信息显示,一幢位于英国伦敦NW3区林德赫斯特路(Lynd-hurst Road)的庄园价格约4650万英镑(2亿5444万令吉)。

该庄园占地0.53英亩,距离汉普斯特得区(Hampstead Village)的商店和交通枢纽仅400米,配有11个房间、6个洗手间、两个豪华餐厅及书房,当然室内泳池、放映厅、超大私人停车位等设施也一应俱全。

低价楼升幅冠全球
港人转战海外置业

弹丸之地的香港,去年第四季录得按季4.9%的升幅,为全球表现最好城市;低价楼在下半年全线急升,半年内升幅达10.7%,升幅冠绝全球。

但可怕的是,一般住宅去年上升11.7%,升幅排列全球第四位,相对的豪宅价格只微升1.1%。

这对原本只能负担购买中小型单位的大部分买家来说,更是雪上加霜。

尽管香港政府自2010年来多次推出楼市降温措施,近年中小型住宅楼价持续急升。

对于今年2月金管局推出第七轮逆周期措施,莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅认为,新一轮楼市降温措施在短期内将影响中小型住宅买家置业的情绪。

然而,政策将抑压交投量,由于首次置业的需求强劲,相信对住宅价格的影响有限。

尽管多个外资大行预言香港低价位楼或会跌价,而多番辣招冲击下,香港中产阶层纷纷转向海外投资,令海外置业再创新高。

楼价不堪负荷之下,不少港人置业转战海外,英国、澳洲等地成为投资首选。与此同时,日本、台湾因银码小,亦成为年轻人置业新宠。

中港客最爱英国

莱坊数据也显示,英国房价去年增长8.3%,日本下滑0.8%。

英国经济稳定复苏,加上政府不遗余力地推出各种优惠政策向国内投资者敞开大门,使得英国成为全球最佳投资地之一。

英国最吸引人的地方在于,没有限制海外人置业,买卖很自由,反观香港和中国买房限制多。

亚洲首富李嘉诚早在几年前,亦转向英国等地投资,这对富豪的投资方向都是一个风向标。

纵横地产业四十多年的美联集团主席黄建业说,他们的客户最喜欢去英国伦敦买楼,早在辣招刚刚推出时,身边认识的有实力的富豪、财团就转向英国投资,升值一、两倍都有。

莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示:“中国投资者更愿意选择投资英国的主要原因在于英国的高端制造业、发达的服务业以及国际金融贸易中心地位。这些综合因素突显了其区域优势,因此吸引了中国大批投资者的眼光。”

另外,利嘉阁地产董事总经理廖伟强表示,以该行所观察,英国这个港人前宗主国,仍然是港人最受欢迎的投资热点。

“主要是香港人最熟悉英国,税制和法律亦和香港一样。”

另外,也有不少人是为子女教育及将来移民做准备。

亚洲资金大出走

世邦魏理仕(CBRE)早前公布的调查报告,亚洲人去年在境外的房地产投资总数高达400亿美元(1471亿令吉),比2013年增长23%。

当中,香港去年海外置业金额高达491亿港元(233亿令吉),按年增31.25%,是增长最为显著的地区。至于亚洲投资者热衷投资热点,仍以欧洲、中东、非洲最热,有17%资金投资在英国伦敦,日本东京约占9%。

对于港人海外置业增多的原因,世邦魏理仕亚太区研究部资深董事蔡咏嘉指,由于过往数年政府的措施,令跨境投资需求不断增加。

此外,他预计金管局出台收紧按揭措施后,相信房地产公司于香港境外投资活动将变得更为活跃。

仲量联行香港区主管马安平也表示,过去2年海外置业查询多了很多,以英国楼盘最热销。

“客户特别喜欢买英国,加拿大、澳洲也有,但较普通。而且英国看到亚洲人置业增长的趋势,所以也增加在香港推盘。”

赴台置业创回归后新高

中原地产最新港人投资海外物业意向调查显示,港人选择购买海外物业,撇除排第一的中国(39%)外,其次就是同种同文的台湾,占27%。

调查显示,港人去年到台湾居留的数目创九七回归后新高,有逾七千宗,带动了港人赴台置业趋势。

台湾房地产指,雨伞运动后,港客到台买楼量增两至五成。

此外,近年新兴选择日本置业的比率如一枝独秀,占据港人海外置业的24%。

仲量联行香港区主管马安平指出,香港中产除了自住外,通常喜欢买楼收租。

但因为香港买第二层楼要加税,变成要转向海外置业,当中50万英镑(274亿令吉)以下的楼盘最受欢迎,相信亦和香港低价楼升幅惊人有关。

日本趁货币贬值吸金

去年分别于6月及11月在香港参加海外投资房产活动的Bans City株式会社的海外事业部部长末长和树直言,华人咨询方面近年递增显着,2013年相比去年跃升近4.8倍,由160宗升至770宗咨询。

该公司去年9月更在中环设立香港办事处,目前还针对中国客户提供咨询及帮助。

Bans City表示,在香港的海外房产会上,最好卖物业基本是1000万日元(308万令吉)左右,回报率在8至9%。

末永还透露说,最近收到的客户咨询多数为回报率为5至7%的一栋商住物业较多。

他认为,日本房产予人楼价平稳的印象,加上不少人选择日本置业,都是触发港人积极置业原因。

另外,与其它大都市相比,日本的房地产还是相当便宜,加上日元不断下跌,都吸引海外富裕人士加速前往日本置业。

中国商场空置率高

中国的房价较去年同期下降4.5%,商铺租金和价格增长也不理想,整体表现不佳。

根据莱坊与中房驰昊最新发表的《中国商铺市场观察》报告指出,为把握网上销售机会,一些大型零售商在2014年下半年大力建立及拓展其电子商业平台。

为与网上购物平台竞争和吸引购物中心的人流,许多业主都纷纷调整其租户组合,增加商场餐饮和娱乐设施所占的比例。2014年下半年,中国内地七大城市的优质商场总存量增长6.2%,达3880万平方米。

然而,同期杭州优质商场的空置率依然为七个城市中最低,而深圳则最高。

鉴于2015年将有大量新商铺投入市场,加上中国经济增长目标下调至7%,莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅预计,今年中国主要城市零售商铺价格和租金增长将会受到抑压。

随着近年中国内地一线城市快速发展,零售市场趋于饱和,大型零售商对零售面积的需求正逐步放缓,而快速时装品牌和其他中档零售商预期将继续进军二线城市及扩充业务。

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