大项目将竣工‧租金增长受限 隆办公楼空置率上升

(新加坡4日讯)鉴于石油与天然气行业需求趋软及接下来的供应量,吉隆坡办公空间的租金增长可能将受到局限,仲量联行(Jones Lang LaSalle)认为,由于更多项目即将完工,空置率将会上升,尤其是在2016和2017年。

该行指出,较新办公空间的需求将继续维持平稳,特别是那些公共交通便利,并同时拥有绿色认证和MSC地位的办公空间,但这将不利于比较旧的办公空间。

50%在外围

仲量联行马来西亚董事总经理刘玉英与研究与咨询部高级经理邱歆凌撰文指出,截至2014年第4季,大吉隆坡的办公楼总面积为7930万平方尺。其中有3220平方尺分布于吉隆坡中央商业区(包括吉隆坡国油双峰塔、金三角和旧商业区)、1450万平方尺在吉隆坡主要外围地区、2600万平方尺在分散地区,以及660万平方尺在赛城和布城地区。

他们说,到了2017年,市场将添加另外1320万平方尺的办公空间,当中,超过50%的新办公空间可能位于吉隆坡主要外围地区。

中央商业区租金平稳

“吉隆坡中央商业区的租金大体上相当平稳,平均租金大约为每平方尺6.63令吉。吉隆坡主要外围地区的租金比较低,每平方尺为6.30令吉,但比每平方尺5.42令吉的10年平均数高大约16.2%。

“在2014年第4季,吉隆坡的整体空置率为12.8%,相对于2013年底的15.6%,显然有所改善。当中,有一大部分的空置空间来自空置率高达13.3%的吉隆坡中央商业区,而吉隆坡主要外围地区的空置率为11.8%。”

仲量联行是一家总部位于芝加哥的房地产及资本管理公司,从新加坡、区域以至全球的层面,为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务。

独立世代·城市中心·2大计划添压力

根据仲量联行的研究,吉隆坡办公室10年平均需求大约是每年162万平方尺。

他们说,目前,由政府牵头的大型项目有好几个,有的在建筑中,有的则处于规划阶段。

这些项目在竣工时预料将改变大吉隆坡地区的办公室供应情况。

譬如说,面积达70亩的敦拉萨国际贸易中心将成为吉隆坡市的国际金融和商业中心,为市场添加近1000万平方英尺的高端办公空间。

仲量联行指出,拟建的独立世代楼高119层,竣工时预计将添加超过200万平方尺的办公空间。

根据最近的报道,废置已久的吉隆坡前监狱地段最早可能将在2015年第二季再次启动重新发展计划,改称为武吉免登城市中心。

这块19.4亩的土地将重新发展为建有多栋办公大楼的综合住宅和商业项目。

在接下来的几年,这些大型发展项目势必为办公室市场的新添加单位带来压力。

缺乏优质产业
投资市场淡静

在投资方面,2014年的办公室市场相当淡静。投资者的谨慎态度,市场缺乏优质的产业求售,以及买卖双方的期望落差,都是市场表现疲弱的导因。集体出售办公大楼的资本价值平均数大约介于每平方英尺850令吉和900令吉。

该行指出,至于土地交易,最近有两块地段相信已被推出。一幅是位于安邦路的法国大使馆地段,占地3.2英顷,售价料达7亿令吉;另一个则是德国大使前住所地段,建议售价为每平方英尺2300令吉。

基于保安考量与紧缩措施,许多大使馆从安邦路的大使馆行列,迁往专门建造的高层办公大楼,这些办公大楼设施更完善,保安水平更强。

“因此,市场担忧石油及天然气相关公司将相继跟随,采取类似措施,影响办公室租赁需求,特别是聚集了许多石油及天然气公司的中央商业区。”

虽然调整后的2015年财政预算将减少营运开销,首相拿督斯里纳吉仍宣布政府会继续投资基础建设,譬如第2地铁线、第3轻轨列车线,以及连接吉隆坡和新加坡的高速铁路。第1地铁线已完成超过50%的工程,预计于2017年底投入服务。

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