2015 步步为营或赢

2014年,对大马来说,是充满泪水的一年。

在国内憾事与外围不确定因素冲击下,房地产市场如同预期般,虽未交出好成绩,但也不至于满堂红。

面对新的一年,有什么值得我们期待?

历经火红的旺期,大马房市难以避免地进入了一段冷静时期。

在这段期间,发展商、投资者以及购屋者应是步步为营,还是在风险中找到好时机步步为赢?

买家喊跌,卖家喊涨,2015上半年可以是买家主导,也可以是卖家主导。

市场预期,上半年交投将因购屋计划提前大热,许多发展商已做好准备蓄势待发,下半年的种种不确定因素,发展商、投资者,还有购屋者又该如何应对。

总结分析界以及业界对于今年的房市展望,四大因素需要提防:

一‧房市降温措施,贷款审核条件继续收紧

二‧消费税开跑后的种种变数

三‧竞争加剧、成本扬升,赚幅压缩

四‧外围环境增添不确定因素,冲击置产信心

其中,借不到钱的困扰,将继续成为发展商与购屋者最感头疼的事情。

数据显示,截至2014年7月,房贷增幅按年跌13%,瑞士信贷分析员指出,虽然购屋者买气旺盛,但房贷申请难获批准,部分地区或发展项目的房贷申请回拒率甚至高达60%。

房贷增幅按年跌13%截至去年底,家债比例高达86.8%,其中房屋贷款比例达52%,在此前提下,相信政府绝不轻易放松房贷审核。

市场需要买气才能延续增长,无奈去年的多重消息,包括汽油涨价,以及2015年4月开跑的消费税,冲击消费意愿。

事实上,消费者的意愿去年首季起便下滑,可见消费税的威力,这项政策因充满许多灰色地带,也成为房市增长的最大疑虑。

银行持续收紧贷款

肯纳格投行指出,房产领域的景气下行期发生在2008年至2009年的金融海啸时期,当时欧美国家的经济不景气冲击全球,国内房市也难以幸免。

投资房产成风潮,带动需求增长,以及低利率环境,让我国房市在近三年取得佳绩。

贷款存款比例偏高

银行贷款审核未有放松的迹象,至今没有任何征兆银行会放松贷款,而且,目前的贷款与存款比例已处偏高水平,截至2014年次季,平均约为81%,而5大银行的贷款与存款比例介于87.8%至100.8%。随着银行贷款增加,他们需要更多的存款平衡,因此,各大银行均各出奇招,吸引人们存款,更有一些银行甚至推出高达4.5%利率,吸引人们选择定存产品。

虽然不能确定房市下行时期是否来临,但可以确定的是,发展商在这段期间,销售与发展步伐将同时放缓,特别是在消费税开跑后,整个房产发展领域的结构也将出现改变。

倾向选择名牌发展商

安联星展研究指出,在连串房市降温措施下,城镇住宅项目因拥有较佳的升值潜质,因此将继续受市场欢迎。

面对2015年的不明朗,市场人士认为,具有信誉的名牌发展商而言,不受放缓之势影响。

“相反的,由于市场充满不确定因素,投资者或购屋者心态趋向谨慎,更倾向于选择售价虽贵,但产品素质与日后资本升值潜质获保证的房产。”

近几个月,国际原油价格因产量大增,以致价格节节败退,布兰特原油价格更一度滑落至65美元以下水平,年初至今,累计跌幅已达42%。

油价动荡冲击

原油价格走跌,油气领域受挫,我国多家油气相关公司均遭殃,就连国家石油公司也坦言将降低开销支出,政府也不例外。

油价动荡也冲击国内其他领域,如银行与零售业,房地产市场也受到波及,因许多企业公司暂缓扩充或办事处搬迁计划。

房市增长靠年轻人口

年轻人口依然是支撑房市增长的最大动力,加上城市化步伐加速,这也将带动市场对于住宅、办公、零售,以及工业房产的需求。

丹尼尔指出,在家庭户收入以及经济改善后,人们将提升房屋,转购更大或更高级的房子,企业公司将扩充营业,零售房产也将获带动。

他认为,强劲的服务领域,以及大马作为回教金融中心的优势,将成为大马往前迈进的一大推动力。

“在转型成为高收入发展国的同时,可以预期的是,市场对于住宅以及办公单位的需求将大增。”

预算案及第11计划 迈向先进国最后一击

衣食住行,“住”成为了人类的必要生存条件之一。

也因为这个原因,即使情势再为险峻,房地产市场也不会因此陷入难以回弹的衰退期。

REI集团总执行长丹尼尔受询时指出,去年的预算案将是大马迈向先进国的最后一击,预算案中有许多策略有助于国家经济及房市发展。

“别忘了还有今年5月即将推介的第11大马计划,也是大马朝向发展国家目标的最后一步。”

房市步步为赢因素

一.强劲需求

二.置产计划提前,推高上半年销售表现

三.可负担房产继续大热

四.旅游业“游兴大起”

五.捷运与公共设施计划带动购兴

房价不断攀扬,家庭债务比例高企,引起政府担忧,以一系列的降温措施调控房市,这些措施的效果已逐渐反映在销售表现上。

景气循环来到高峰时期,不少业界人士担忧,下行期或许就在不远处。

许多房地产公司过去数季的销售表现递减,也让人忧心衰退势头已来临。

肯纳格投行认为,消费税开跑,预计将使市场在3至6个月期间“安静”下来,2015年下半年市场预期升息。

也因为预期消费税将导致房产售价提高,购屋者或将置产计划提前至首季,上半年的销售表现料骤增。

经济放缓竞争更大

在金融海啸后,国家经济跟随中国以及亚洲区域经济同步增长,市场充斥大量资金,我国的置产投资热潮也因此兴起,许多企业公司纷纷赶搭建商列车,多元化业务当起发展商。

在经济增长趋缓之时,市场竞争并未停下,成本扬升速度也一样续增。

在此前提下,发展商更加无法将成本完全转嫁,惟有压缩赚幅。

暂缓发展项目

一些发展商因此决定暂缓发展项目,资金雄厚的发展商,则会以先建后售方式应对,但对小型发展商来说,市场购兴放缓对他们冲击最大。

大马占地理优势

世界经济焦点由“西”向“东”

转,东方、中国以及南太平洋区域,已吸引约4000亿美元(约1.4兆令吉)的外企直接投资,先进国家也相中该区域的增长潜质,竞相将焦点转向这些区域国家。

丹尼尔表示,大马因地理优势,可成为中国以及东南亚市场的中心点,本地船运领域料将获带动。

从房市发展角度出发,随着许多船运港口出现,以及清真认证开跑,预期将会有许多物流中心因需求崛起。

他说,这些工业区也将跟随趋势形成,并且凝聚人气,带动城镇发展计划,连接住宅城镇的工业区,未来将成为投资热点。

和其他国家相比,国内算是地广人稀,他认为,每个州属都有各自的独特优势,若规划良好,将可让经济增长以及人均收入,分布更为平均。

旅游业支撑房市

大马旅游年计划成功打响大马于国际上的知名度,在过去两年,旅游业更成为国内生产总值的主要贡献之一。

不过,2014年的两宗客机失事事故,却为我国蒙上阴影,但相信今年将渐步复苏。

2014年游客增9.7%

之前不少人可能暂缓旅游计划,但相信很多游客将恢复行程,因旅游推广活动暂停,而受冲击的领域如零售业以及酒店餐饮业,也将慢慢恢复增长。

2014年1月至7月,前来我国的访客共达1610万4966人次,相较2013年同期的1468万2124人次,按年增幅达9.7%。

前10大到访我国的游客依序来自新加坡、印尼、中国、汶莱、泰国、印度、澳洲、菲律宾、日本及台湾。

不过,中国的游客人数,相较前年首7个月,按年下滑11.8%,由113万721人,降至99万7370人。台湾访客人数也按年减少2.9%,由17万3921人次,减至16万8962人次。

基建发展不停滞

尽管大市放缓,但在市场步伐放慢之际,有利于国家未来建设的发展项目可不能停下脚步,特别是经商环境优化工作,更应趁着这个时机加速进行。

丹尼尔表示,大马虽拥有地理优势,深受国际投资者青睐,但要迈向先进国,还必须加强工业园素质与设施,以便与先进国较量。

“未来5年至10年,工业园以及与之相连的住宅城镇,需求势必大增,现在开始进行发展,正好可以占尽先机。”在优化经商环境计划中,政府若能与私人界配合及合作,更能收得事半功倍的效果。

政府在预算案的宣布,可为私人界带来更多参与基础设施工程的机会,除了推升经济增长,新增公路、达到、火车轨道、巴士通道、社交与教育服务,也将惠及人民。

创新活动 催化房市

不仅如此,政府着重于创新活动开发,也将鼓励更多人参与创意与创新事业。

创新科技降低成本

同时,吸引更多外国创新领域公司进驻,开拓国内的知识经济领域,也是房市的催化剂。

新科技或创新点子的出现,也将为房市发展注入新意。

丹尼尔说,发展商在建造住宅与工业房产时,可以借用创新科技或技术,降低成本,或在设计中引入创新点子,增加产品吸引力。

例如,发展商可在发展项目设计中加入绿建筑特色,或运用资讯科技,加强保安系统,这也是吸引买家与租户的方式之一。

中小企业发力

中小企业是经济发展与增长的背脊骨,政府若能优化本地经商环境,同时为他们提供支援配套,有助进一步鼓励人们创业,同时让中小企业扩大规模。

须加强国人教育素质

中小企业也是本地房市的其中一股支撑动力,该领域为国家制造1200万个工作机会,若中小企业茁壮成长,势必推动房市发展。

在推广中小企业的同时,年轻人转型计划也是国家经济更上一层楼的关键,因为除了硬体(基础设施),国家往前迈进更需要软体(人力智力)。

要让年轻人转型,首先必须先加强国人的教育素质,为他们提供更好的工作机会以及接触优质生活环境,这样一来,才能逐步提升环境,让房市发展迈向更高层次。

可负担屋成主打

可负担房产热潮将继续成为2015年的主色调,特别是对巴生谷、柔佛州以及槟城一带。

因为大量的人潮聚集,未来需求依然旺盛,但发展商是否能提供符合需求的房屋将是确保获利增长的关键。至于供过于求的部分,仅锁定在公寓房产,但巴生谷问题不大,柔州以及槟城较为严重。

虽然政府在近两年不断讨论这个可能性,但是,有关当局推行的可负担房屋计划供应进度,却一直赶不上暴增的需求速度。

有报道指出,2014年预算案提出的14万间房屋,最后只推出了9600间,2015年的新增可负担房屋目标为14万3000间,加上之前未建的项目,总计需要推出27万3000间,这对政府来说,是项很大的挑战。

年轻世代成增长关键

大马人口相当年轻,未来数年,Y时代以及Z世代将形塑国家新面貌,并且成为迈向增长的关键。

青年城市旗舰计划

丹尼尔说,若能加强他们的知识水平,并且鼓励他们敢于创新与追求梦想,大马未来的局面将不一样。

他们同时也是房市的下一轮需求增长动力,在一个马来西亚青年城市(1Malaysia Youth City)旗舰计划,年龄介于25岁至40岁,且合计月薪低于1万令吉的夫妇,可认购这项计划价值50万令吉以下的房子。

不仅如此,政府也将为成功获得贷款申请者提供10%的头期款贷款担保,以及首两年给予200令吉的补贴。但可惜的是,这项计划仅开放予2万人申请,若以年轻人口统计,至少需要10万或15万个名额。

购屋者转二手市场

僧多粥少,使得购屋者还是必须转向私人发展商或二手市场寻找心仪的房屋,这也将成为房市增长的另一契机。

瑞士信贷指出,根据国人收入数据推断,巴生谷购屋者所能负担的房屋价格顶限,介于68.2万令吉至83.3万令吉;柔州顶限为45.2万令吉;槟城则为49万令吉。

国人收入平均增18%

该机构预计国人收入自2012年起至2014年,平均增长18%,推算出可负担房价顶限。

根据2012年国人收入数据计算,巴生谷购屋者所能负担的房屋价格顶限为62万令吉至75万8000令吉;柔州顶限为41万令吉;槟城则为44万6000令吉。

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