中国降息护航房市

中国2012年以来首次降息,有望拯救节节下滑房地产销售数字。

因购屋者可能会将这个指标视为房市回稳的信号,重返房产投资,之前面临销售惨淡的发展商有望减少库存。

国人民银(中央银行)11月21日宣布下调金融机构存贷款基准利率,该国央行时隔两年4个月来,首次下调利率,主要是为了方便企业公司与个人借款,支撑日益减速的经济。

中国央行将一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,存款基准利率则下调0.25个百分点至2.75%,一方面通过降低贷款利率,鼓励企业和个人融资,另一方面则降低存款者损失,避免影响消费意愿。

首购屋者贷款优惠

搜房网报道,自从基准下调后,多家银行已针对首次购屋者推出优惠贷款配套,有者的首套房贷款利率更提供高达88折的优惠。

经过4年的调控,中国今年住宅销售和价格双双下跌,1月至10月的房产销售按季减少10%,政府跟踪的70大城市过去两月仅有一个城市的新推介房产销售价格没有下滑。

联昌国际驻香港房地产分析师胡继中表示,降息对中国的房地产行业是一剂强大的催化剂,购房者可能会将其视作房地产市场企稳的信号,从而带动市场购兴,房产销量增加,业者存量自然下降,也会有更多新项目推出。

万知等安信证券分析员指出,融资成本及违约风险提高,银行加权平均抵押贷款利率过去两年扬升76个基点,今年第3季更增至6.96%。

眼看世界第二大经济体即将面临1990年以来最低年度增长纪录,摩根大通与巴克莱到瑞银经济学家均认为,各城市的房产销售与房价滑落趋势若持续下去,中国央行可能还会继续降息。

年末成交翘尾成定局

中原集团研究中心报告指出,降息后实际房贷利率有望从阶段性高位逐步回落,有利于房地产市场,因短期市场信心有望增强,年末成交翘尾已成为定局。

如果央行像市场预期般,逐步下调利率,中国各城市房屋销售势必获带动走扬,房价也因购兴大起支撑走扬。

东北证券驻上海分析员高健预计,中国明年房产销售料可达单位数高增长。

巴克莱估计,中国央行的降息举措,让相当于100万元人民币(约50万令吉)的购屋成本下降2.5%。

为遏制房地产价格滑坡,中国央行在9月时就已放宽房贷限制,让已结清购房贷的家庭在购买第二套住房时也能享受到首套房贷款政策,其中包括最低30%的首付比例,以及低至7折的贷款利率。

购房者支付能力提高

随着央行宣布下调金融机构存贷款利率,各大商业银行也对商业性贷款的基准利率作出调整,各地公积金管理中心则发布通知下调个人住房公积金贷款利率。

中国经济网报道,目前各大商业银行6年至30年期的商业贷款利率,由6.55%降至6.15%,不少银行还可在此基础上给予9折的优惠。

规定指出,今年11月22日以前发放的,期限在一年以内的个人住房公积金贷款,今年11月22日后仍执行原利率,不分段计息。

期限在一年以上的个人住房公积金贷款,今年11月22日后仍执行原利率,自明年1月1日开始,执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。

对此,世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟表示,利率下调后,交易量有望攀升,预期房贷利率会有更大折扣,购房者的支付能力将提高,更多潜在的购屋者将进场。

由于大多数二、三线城市的未售出房产数量高企,多数发展商年初所设下的销售目标也难以达成,在房地产市场全面复苏前,发展商的流动资金依然吃紧,预计房价近期内不会大幅上扬。

“对开发企业来说,降息对其直接融资及间接融资通道会带来积极影响,逐步改善未来的发展节奏。”

供需格局变化

全国住宅房产的待售面积自2010年起迅速增加,二、三线城市的存量增长显着,供需格局的变化令市场的后续走势存在许多不确定性。

中原集团研究中心报告指出,信贷环境的变化对房地产市场的影响举足轻重,房贷的松紧与住房销售的荣衰息息相关,在上一轮的宽松信贷环境下,提振房市复苏。

去年,房地产销售增速攀升至历史新高,不过,随着银行贷款额度因资金不足收紧,部分银行在综合收益考量下,缩减甚至暂停房贷业务,首套房贷利率又从8.5折优惠,逐步恢复至基准。

信贷环境的持续趋紧,重创今年的房地产销售表现,房市急速降温,大部分首次购屋者及有意升级者,面对当下的高利率,不得不放缓入市步伐。

回顾过往两次集中降息降准的周期,均对房地产市场成交带来明显的拉提作用。

如果说2008年全球金融危机后的货币刺激政策,存在特殊性及不可复制性,那么2011年12月至2012年7月间的降息降准后的市场反应,更具有参考意义。

从中原集团监测的40个重点城市成交表现来看,上一轮降息开启后,市场从2012年3月起逐步回暖,且成交高位延续至去年全年,但在今年起则迅速降温。

避免发展商抛售挫房价

这一次的降息举措将改善开发商的流动资金状况,避免发展商因无力支撑,被迫抛售未售房地产,进一步重挫房价走势。

此外,降息也可促进国内经济增长,卖方对价格的期望值将进一步提高,将恢复房市交易的活跃度。

陈仲伟表示,未来一年半内,市场仍将保持较宽松的政策环境,预期明年可能进一步降息,市场将再获提振。

“这次政策松绑将更加温和,持续时间也将更长久。”

不过,因考虑到今年相对稳定的经济环境,以及当前领导层不同的指导理念,未免经济硬着陆,央行短期内不会贸然再降息。

高和资本董事长苏鑫认为,房地产市场已触底,这次降息后,各城市房地产市场继续下行的可能性非常低。

不过,他说,不同城市走出底部的时间不一样,长短由各城市的供需决定,供应量大的城市,在底部的时间会更长,也许将持续一年。

轻松捞金年代消逝

面对房市的种种变化,不少业内人士感慨,中国房地产行业轻松赚钱的“黄金时代”已经结束。

人民网引述国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员邵挺谈话指出,中国房地产市场和中国经济一样,都已经进入一个新阶段,或者说“新常态”,即“供需总量基本平衡、区域结构差异扩大”。

政府连串行动“救市”已逐渐减小,自10月份以来,冷清的楼市有了些许变化,部分城市的二手房产售价均回扬。

北京、上海、广州,以及深圳四个一线城市的二手房价已止跌回扬,其中,北京二手房价按年增0.3%,上海、广州、深圳按年增幅持平。

中原地产资深分析员张大伟说,一、二线城市的房市明显好转,但三、四线城市因库存高企,即使在信贷刺激下,也无法在短期内马上回暖。

对于信贷政策对楼市的提振效果,部分业界人士并不看好。

北京市房地产协会会长陈志认为,非对称降息措施虽微幅提振市场,但作用有限,房市前景有待观察。

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