亚洲摩天楼 争客激战

亚洲的摩天楼发展,于20世纪末渐获得动力;世邦魏理仕(CBRE)指出,亚洲的摩天楼建筑活动忽然激增,截至今年6月,亚洲内的摩天楼总数就占了全球总数55%。

然而,许多亚洲国家有错误的观念,以为城内聚集了摩天楼就等同于成功的金融中心,所以为了激励经济,都会建筑摩天楼来打造金融中心。

尤其新兴市场的政府,多以“建了再说,租户会自己上门”

的概念来发展摩天楼,结果无法取得良好出租率。

大部分摩天楼具投机性

由于亚洲大部分的摩天楼都具有投机性,导致楼主会面对入驻率长期徘徊低位的风险,尤其市道欠佳时更明显。

世邦魏理仕指出,摩天楼若要取得成功,首先需要引入一个或多个主要租户。最显而易见的原因就在于摩天楼的办公楼楼面面积较大,主要租户恰属大面积用户。

但现实中,主要租户不只是大面积租户那么简单,他们还可以为所租用的摩天楼项目建立声誉,减轻项目风险,提高租金叫价能力,促进招租活动及有效提升入驻率等。

主要租户选择租用摩天楼原因有很多,包括优越地段、卓越建筑质量和良好形象。但其他因素也变得越来越重要,例如准时交楼、相宜的租金及更灵活的租赁条款、优秀的产业管理、配套设施和与楼主之间合作机会等。

“早鸟”优惠力求50%出租率

对于普通办公楼的营销和租赁活动来说,第一个关键点是达到30%的承租率。而摩天楼,关键点要高达50%的承租率。

因此,新的摩天楼项目需至少在竣工前两年就开始招租,吸引主要租户。

事实上,一般产业,不论高度或大小如何,都应该在这时候就预先招租。

为达到出租目标,促进营销和租赁活动,提供优惠的租赁条款和租金报价来吸引主力租户是关键。

利用“早期租金优惠”,在竣工前12至36个月引入重要的主要租户才能确保进驻率达到50%关键水平。

且摩天楼需取得50%出租率,才开始具有市场主导权。

根据世邦魏理仕的经验,楼主一旦引入主要租户,就会在租金谈判上取得更有利的主导地位。

一旦租用率达到50%后,招租压力就会大幅减少,业主就可以将租金逐步提高到正常水平。

充足前期费用打造品牌

考虑到摩天楼要取得满租需时较长,市场气氛或可能发生重大改变,增加项目风险水平,进而影响租金上涨的步伐。

因此,业主除了需要准备好投入更多前期费用,持续进行项目推广,打造强大的品牌形象。

还得根据所处市场周期的不同,优化租户结构和提高租金,利用未来的租金收入增长抵消前期多出的营销支出。

楼层分不同类别租户

另外,为了分散风险,世邦魏理仕建议,楼主将楼层分成不同区,制定不同类别的租户结构,减少自己在未来市场低迷时期所受的冲击。

由于规模巨大、分层区域数量众多,加上独立、中性的项目名称,摩天楼一般上可容纳两至三个甚至更多主要租户。这样楼主所面对的风险较小。因为其中主要租户迁离后,空置的办公楼面积不会占整栋大楼比例太大,所以影响相对较小。

但楼主不应将超过总面积40%分配主要租户,也不应将超过25%的总面积租给单一租户,否则退租时将有大空置面积。

案例1.国际金融中心二期与环球贸易广场
快速招租 确立办公楼声誉

由新鸿基地产发展的国际金融中心二期和环球贸易广场(ICC),两座办公楼竣工时间处于不同市场周期,楼主却采纳相同的招租战略,成果都非常好。

新鸿基地产都是尽快引入知名租户以确立办公楼声誉,然后先促进该地段的商业氛围,而不是关注实现高租金水平。

国金中心二期于2003年非典型肺炎(SARS)肆虐期间落成,当时市场正处于低谷。

环球贸易广场则在2009至2010年期间分期交付使用,当时市场上主要的金融业租户都处于扩张状态。

特别优惠奏效

国金中心二期落成时,由于经济状况非常低迷,租户预租意愿都很低。

虽然鉴于质量和地段,新鸿基地产该办公楼的中长期前景非常有信心,仍然坚决执行快速招租以确立办公楼声誉的战略。

最终,新鸿基地产通过提供特别优惠的折扣,成功吸引多家金融和法律行业的主要租户入驻,迅速推进招租进度。

环球贸易拥3主力租户撑场

环球贸易广场引入主力租户相对较为容易,因为市场处于上升周期。

然而,它地处西九龙非传统办公中心或金融业聚集地,所以企业租户对该办公楼地段亦存疑。

所以,楼主快速引入主要租户,使该办公楼达60%进驻率,助提升整体形象,增强其他潜在租户信心。尽管三个主要租户入驻后,仍剩下大约100万平方尺的办公楼空间未出租,但过后都成功出租给中小型租户。

这种尽快出租写字楼空间的战略一直非常奏效。

国金中心二期竣工后两年,出租率超过90%,三期竣工后两年时间内,办公楼基本满租;环球贸易广场也非常成功,竣工时出租率已高达80%。

案例2.台北101
缺乏需求 101招租难

2004年底完工的台北101大楼竣工时,租户最初并不愿意租用,因为这是台湾第一座摩天楼,与市场中任何其他建筑都不同。

尤其2001年9月美国的恐怖主义袭击和2002年台湾东部6.8级地震引发许多人对该大楼安全关注。

因租用率低,楼主选择将租金下调,比信义区整体A级办公楼平均价格低20%,促使荷兰银行(ABN Amro)和瑞士丰泰人寿(Winterthur Life)等搬入。到了2005年,才达30%第一个关键出租率,次年提高至50%。

可惜,2008年全球金融危机爆发,许多租户进行办公室合并或缩减租赁面积,导致该大楼出租率一直到2010年前都未达到80%。

台北101大楼出租率到今年第三季才达到约95%,且租户须付大约15%至20%的租金溢价。

外部因素影响租户需求

世邦魏理仕认为,像台北这样未成熟的市场,缺乏旺盛而广泛的租户需求,作为台北市第一座摩天楼,招租面临巨大挑战,借鉴之处是尽早敲定租户。

该案例突出了市场时机的重要性,说明外部因素将影响租户需求,拖累招租进度。所以楼主应当重视通过优惠折扣使进驻率提高到60%至70%的关键水平,而不是提高租金。

因为进驻率达到60%后,业主将能够在租金谈判上,尤其是与中小型租户谈判中占更加主导的地位。

升级硬件设施满足租户

随着时代进步,租户的空间要求及他们工作和利用空间与技术的方式,将会持续发生变化。

升降机是成功秘诀

楼主还需要通过升级现有办公楼的硬件设施,调整新建办公楼项目的设计,以满足租户的要求。摩天楼的成功秘诀之一,就是升降机。

这也是许多亚洲摩天楼面对的主要挑战之一,也会引来一系列问题。

亚洲许多摩天楼尤喜欢开设观景平台,吸引大量游客,常常面临升降机运力不足,员工等待时间过长等问题。

所以要在摩天楼内不同区域间快速移动,也可能充满挑战。

因此楼主必须在设计阶段就先考虑好升降机的设计,比如安装高速智能升降机、提供足够数量电梯等,还要确保办公楼有“适应未来发展”的能力。

员工餐厅越来越重要

摩天楼另一个成功的秘诀,就是通过餐饮空间增加价值。

许多公司在选择办公室时,员工餐厅设备已成越来越重要的考虑因素。若摩天楼缺乏这种设备,吸引力有时也会降低。

世邦魏理仕指出,台北101建成初期缺乏这些设施,结果大楼内工作员工没有经济方便的餐饮选择,附近也没有许多实惠的餐厅选择。员工餐厅建成后,立即大受欢迎。

另一例子就是香港环球贸易广场,该办公楼内的工作人员发现,距离他们工作地方最近的餐厅,单单步行来回就需要40分钟的路程。

最后,楼主租户办公室内设置了食堂和其他餐饮配套设施。

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