甲搁置房产 复活记

贵为旅游城的马六甲,在旅游领域发展蓬勃的带动下,房地产也迅速起飞。除了新的发展地段与新计划,连多项搁置或停顿多年的屋业计划也在州政府与私人界联手搭救下,有了转机而获得复工。

不但重现生机,也重获经济价值!



旅游业兴旺房地产看涨 搁置产业重见天日

房产搁置项目自1997区域金融风暴后产生以来,政府有了更多实际的复兴行动。

在马六甲,也有至少10项房产项目,当时因发展商倒闭而搁置,从住宅到商业到工业都有。

拜州内旅游业和房地产看涨的趋势,近年来通过州政府和私人界合作的努力,逐一复活。

随着旅游业蓬勃发展,马六甲州整体经济增长很快,处在策略性地点的产业价格劲飙。



正当地价不断上升之际,多项搁置已久的发展工程近年来逐一复工。

马六甲市及市郊有不少过10项商业、工业及综合屋业发展计划,因发展商倒闭废置、经济不景气时滞销或公司内部问题而搁置,工程甚至一停就是十多二十年。

在州政府及私人界多方努力下,一些搁置工程已复工,有者也竣工。

例如武吉南眉废置已久的马中工业城、爱极乐已遭银行充公的锦绣工业园以及马六甲拉也的大使酒店,先后得到私人界接管后复工。

其中,马六甲拉也(Melaka Raya)商业区毗邻的双岛城,尤其引人注目。

这项当年被视为甲市区最有动力的综合项目,搁置多年后,之前由州政府接管后复工,如今已建竣,并获得地方政府发出住用证,经陆续移交给业主。

激化周边发展

这是继士马木金龙园住宅区复工完成交给购买者后,另外一项由州政府进行复工的商业建筑计划。

士马木金龙园经过数年后,周边房屋及道路发展迅速,成为受欢迎的住宅区之一,屋价已倍增,而且店屋价格也飙升三倍左右。

对业主来说,州政府接管后继续工程,虽然是延后了移交业权,但却可说是失而复得,而对经济发展来说,这些复兴项目因为地点优越,如今更被视为周边发展的催化剂和激素。

首长署6400万 为双岛城复工

马六甲首长署机构从2010年9月30日起,为双岛城复工耗资了6400万令吉。

该机构总经理拉曼依斯迈指出,这包括维修损坏的建筑物、兴建主要道路、水管工程、中央排污系统及推展新的C款式4层楼店屋。

上调售价 业主不满

虽然说是失而复得,但双岛城的复活过程也非一帆风顺。

话说甲首长署机构接管后,根据市场趋势,上调了单位售价约20%,曾引起业主不满及争议。

但州政府也提供特别的附加价值,即业主只要和州政府签署新的买卖合约,地契年限可再获得99年期,不至因为搁置期间白白浪费近20年的年限。

双岛城有限公司之前没完成的工程是第一期及第二期店屋,即24排共1176单位。

马六甲首长署机构之后再根据新设计,完成8排共57单位4层楼店屋,并以每单位88万5000令吉出售。

第一区有13排建筑,外墙主要色系为橙色;第二区则有11排灰色及褐色建筑物,而最后兴建的8排则以红黄白区分。

橙色建筑物是十多年前的设计,而红黄白的建筑物则是最新的设计,同时色彩更亮丽。

地处甲峡旁具经济历史价值 双岛城千金难买

马六甲海峡是印度洋与太平洋之间的重要水道,连接世界人口最多的三个大国即中国、印度与印尼。

所以她的国际地位,从政经文教上都很重要。

中国领导人官访马来西亚,都会到马六甲海峡了望,缅怀当年郑和七下南洋,与我国建交到中国得到延伸影响力到地球的另一端。

中国前主席胡锦涛及中国前全国政协主席贾庆林,也曾到过双岛城马六甲海峡回教堂附近,瞭望马六甲海峡。

拉曼依斯迈说,双岛城的地理位置,就在马六甲海峡旁,论景色或是经济及历史价值,都是千金难买。

除了可了望马六甲海峡,在2003年7月动工,耗费1058万令吉及及占地1.8公顷的马六甲海峡回教堂,犹如一座水上回教堂,成了诱人的旅游景点。

拉曼依斯迈认为,完美地理位置,结合这景点,可以说为双岛城奠定了增值基础。

人造岛竣工脱胎换骨

1998年区域金融风暴之前,当双岛城发布兴建人造岛时,可说轰动整个市场。

可惜这项相当被看重的项目,最终因为发展商不敌金融风暴肆虐的冲击,被逼搁置多年。

直到2010年,由州政府接管,并交由马六甲首长署机构主导复工,终于重天日。

带动旅游业发展

马六甲州交通及复工工程事务委员会主席林万锋说,双岛城顺利复工并完成,除了是在协助州政府及购买者之外,也让更多人看到商业机会。

“双岛城复工可说是州内最大的商业复工计划,随着颁布住用证后,将会带动整个人造岛的经济,特别是旅游业及休闲业的发展。”

他表示,当废置或搁置工程处在策略性地点,一旦复工成功,其产业价值间接的会上涨,不但能为复工的发展商带来盈利,也有利业主。

双岛城就在马六甲拉也商业中心后方,毗邻发展总值400亿令吉的马六甲皇京港(Melaka Gateway),地理位置绝佳,深具潜能。

配合旅游业发展,这里的身价很快就会迎头赶上,并成为市中心已拥挤不堪的另一新兴旺区。

改造前大使酒店 发展总值2.3亿

在旅游业蓬勃的马六甲,马六甲拉也除了是商业及餐饮业要地,目前更是大小酒店林立的热点。楼高21层的前大使酒店停工已久,Oscar Symphony有限公司接管后很快就复工,如今工程进入尾声。

林万锋指出,Oscar Symphony将21层楼前大使酒店,改造成The Straits Residence酒店公寓及一间4星酒店。

同时,该公司也修改了原本的概念,反而将酒店和酒店公寓结合为一,采双线经营管理模式,发展总值约2亿3000万令吉。

The StraitsResidence设有2栋建筑楼,左边是21层高的酒店公寓,共有332个单位;偏右建筑是法国四星级Novotel Malacca酒店,楼高17层,设有330间客房。

工业发展计划也复工

此外,多项工业发展计划也因各种问题搁置,例如武吉南眉的马中工业城也废置了很久,就由拿督余振平领导的泽升发展有限公司接手及复工。

爱极乐的锦绣工业园,之前因发展商倒闭停顿16年,遭银行充公后,现在经由本地发展商宝峰置地有限公司投标购得,并着手复工。

“其他搁置工程涉及利益单位包括金融公司,都在洽谈中,相信也会陆续复工。类似的工程如峇章马六甲广场(普音寺前)及峇章三角路广场(旧长城)。”

处理这项复工计划,如今眼看有了成果,林万锋有感而发,“非常庆幸,马六甲大部分搁置工程经逐渐复工。”

魏佑杰:最大搁置工业项目 锦绣工业园竣工必涨价

武吉卡迪锦绣工业园占地179亩,共有1056个单位,可说是国内最大的搁置工业发展项目。

这项已搁置16年的项目,不久前由宝峰置地有限公司标得。

该公司董事经理拿督魏佑杰表示,管理层经做好财务准备,务必让复工尽速完成。

宝峰置地希望工程若动工,2年内可完成,让爱极乐及武吉卡迪一带的产业进入另一个阶段,在互惠互利的情况下,之前面对损失的购买者相信能获得一些回酬。

但因为搁置太久,魏佑杰表示,必须先收集之前所有的买卖合约资料及进度,依据地价、复工成本等,重新估算合理的新价格。

他指出,锦绣工业园搁置太久,地价上涨之余,建筑材料成本也上升了不少,所以提高售价是必然的。

“我们发展商是商人,当然进行商业活动都要求利润,在计算成本后,会加上赚幅,即在履行社会责任的同时也有利润的空间。”

停顿太久 建筑结构严重损毁

魏佑杰坦言,接手锦绣工业园任务相当艰辛。

“地价上涨,对购买者来说是利好,但复工发展商还要考虑很多其他因素,以及解决相关问题,否则难以复工。

“由于锦绣工业园停顿太久,原本近完成的第一期,建筑结构严重损毁。”

据悉,第一期业主已付了贷款的约90%,第二期业主也付了30%款额。

但他说,实际上工程没有相等的进度,第二期工程依然只是土地,没有建筑工程。

地价倍涨回酬可观

对于复工的整体效应,魏佑杰认为,光看地价,对业主来说已是很可观的回酬。

他说,马六甲土地有限,大部分发展地区已饱和,地价上涨数倍,除了甲市中心,爱极乐也面对同样情况。

“地价从一方尺几令吉跃升数十令吉,以致屋业不断往郊区延伸,特别是从爱极乐往万望地区也随之蓬勃起来。

“面对土地缺乏,锦绣工业园能复工,无疑对购买者是好消息。”

他表示,一旦复工完成,产业价值必定随着周边的发展飙升,之前受苦的业主只要稍加等待,肯定会看到春天。


新闻背景:欠地税曾被充公

双岛城在1998年由双岛城有限公司发展,占地100英亩,原本预期在2002年完成。

但该公司之后面对财务问题,无法完成工程,当中包括160万令吉的主要道路、350万令吉的水管工程及1000万令吉的中央排污系统。

2006年3月10日,双岛城被令收盘,法庭在2007年5月委任清盘师。清盘师陆续采取步骤,包括向法庭申请完成搁置的工程。

2007年11月24日,清盘师向购买者提出自救计划。

隔年的2月23日,清盘师获得98%业主同意,接受耗资6000万令吉的自救计划。

但较后因拖欠178万3447令吉地税,州政府根据土地法典充公双岛城发展计划,清盘师获得购买者的支持下,根据程序提出上诉,不过失败。

在2010年12月,上诉庭再次宣判州政府胜诉,业主最后也选择不再上诉,让州政府复工。