房市低迷,中国衰退前兆?

中国房市繁华荣景已逐渐走下坡,除大型房产发展公司纷纷出走海外,许多地方的房产更降价求售。

分析界因而担忧,房市进入低迷期,加上经济增长减速,这个世界数一数二的经济体,会否进入衰退期?

中国房地产的繁荣似乎正慢慢陷于停顿,显而易见,全国许多地方的豪宅因销量欠佳纷纷降价,发展商开始放慢脚步,许多发展项目暂时搁置。

位于杭州的天香香榭里计划,因销售表现不佳,在推介一段时间后,决定以“优惠”价格促销,但却引起初期购屋者的反弹,更群起抗议。

不再为投机置产

愤怒的业主聚集起来,他们拿着的横幅标语写着“还我血汗钱!”,警察在办公室入口处搭起人墙,但发展商却没有回应,购屋者最终放弃抗议,他们或许渐渐意识到,靠房产炒作赚钱的好日子已经过去了。

天鸿香榭里项目的销售经理陈雪梅说,人们正在回归理性,如果是以组织家庭为目的者,他们仍然会购买房子,但人们已经不再为投机目的置产。

购屋者告别投机,转向根本的住宿需求,显示出中国地产市场的运行方式逐渐改变。

瑞信(Credit Suisse)房地产分析师杜劲松说,以往的父母会告诉孩子,别浪费钱,把钱存起来买房子;买了第一房后,再存钱买第二间房子。”

“但现在观念却完全改变了,在就连父母也说,别再买房子了,因为不值得。”

尽管中国房价持续下跌,但随着某些城市放宽限购,6月份成交数量回弹。

但许多分析员认为,这些措施不足以让市场回到每年两位数升值的黄金时期,库存过剩至少需要一年才能完全消化。

渣打(Standard Chartered)近期对中国房产发展商进行的调查,结果更让人感到悲观,因为中国房地产业最糟糕的日子还在后头。

法国兴业银行经济学家姚炜表示,房产投资增长未来将继续放缓。

佛山放宽限购政策

中国上一场房地产市场低迷发生在2011年,它促使中央政府采取协调一致的应对行动,其中包括降息。

可是这一次北京态度坚决,地方政府以及房地产开发商只好自我调适,包括降价、放宽资本获取管道以及终止限购政策。

本月初,佛山成为最新一个宣布放宽限购政策的城市,评级机构穆迪分析员指出,这项举措将会释放一部分被压抑的住宅物业需求,减小定价压力。

此外,福建省也在上月底祭出需求提振措施,以税收优惠鼓励人们置产;四川省甚至酝酿提供房贷补贴。

在今年初实施住房限购政策的47个中国城市中,有34个放松了政策,12个城市完全废除限购政策。

发展商方面,则以降价策略以及额外优惠配套吸引买家,部分发展商承诺未来若房价下跌,将回购售出的房产,或者为买家提供廉价贷款等。

以法国情调为卖点的天鸿香榭里项目,更向前来看房的人赠送香奈儿(Chanel)香水吸引买家前来。

信贷增长急刹车

中国楼市低迷令银行业和影子银行趋于谨慎悲观,7月份贷款增长速度降至2008年10月以来的最低点。

7月份,中国总贷款增长2730亿人民币(约1365亿令吉),远低于分析员预期;6月份的总贷款增幅曾达到1.97兆人民币(约985亿令吉)。

中国正规银行业上个月发放的新贷款达3850亿人民币(约1925亿令吉),经济学家早前预测值为7800亿人民币(约3900亿令吉)。自2008年雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产以来,这是中国信贷增长最慢的一个月。

由于担心房地产开放商的财务状况,中国的信托基金也变得更加谨慎。

分析员认为,中国的房地产市场,以及在背后推动这个市场的影子银行,已成为全球经济中最重要的部分。

巴克莱银行经济学家常建认为,中国政府或将被迫提高经济刺激力度。

她说,由于国内需求依然疲软,中国经济增长势头依然脆弱,在很大程度上是政策引导的结果,无法永续增长。

“如果中国政府希望实现7.5%的增长目标,就不可避免要推出更多宽松政策。”

没次贷风险

中国拥屋需求依然强劲,个人购房贷款所占比例最大,而且贷款资产素质佳,不会爆发如同美国的“次贷”风险。

报道指出,目前个人住房贷款余额占房地产领域贷款的三分之二,个人贷款质量直接决定了房地产领域的贷款质量和金融风险,中国的坏账率不到1%。

黄志凌说,中国财税和货币政策较为稳健,不存在“次贷式”的不当政策诱因和金融体系缺陷,加上大型发展商所占比重较大,降低房市崩盘风险。

截至2013年底,中国上市的房地产企业资产负债率已降至50%左右,远远低于金融危机期间90%的水平。

过去三年,前10大房地产发展商的市场份额增加3%至13.3%,前50大发展商的市场份额则上升了5%至25.4%。

崩盘几率低———中国建设银行首席经济学家●黄志凌

有者甚至认为经济下行将进一步令市场情况恶化,但中国建设银行首席经济学家黄志凌认为,中国房地产市场崩盘几率较低,且不易发生系统性风险。

他回应路透社询问时说,中国不同区域的房地产市场的联动性很小。

“各个区域房价在上涨一段时间后,往往会呈现区域分化的特点,因此中国出现全国性房地产崩盘的概率非常小。”

土地不可移动造成了每个房地产商品具有唯一、不可复制性。

对于一个大型经济体而言,房地产市场的区域性差异会非常明显,尤其是不同区位、不同功能的房价的相关性很低。

他指出,如果深入观察房产种类特殊的价格机制,大型经济体各个区域间的房价波动,不会出现骨牌效应,全面或集中崩盘的系统性风险更不会发生。

防消费和投资功能失调

尽管全国房市崩盘的风险概率很低,但中国房地产发展在20多年来,积累的问题始终未能有效解决,若问题持续下去,不排除未来将出现局部崩盘现象。

黄志凌说,房地产具有消费和投资的双重功能,要警惕这两种功能失调的风险。

“如果一个较大区域的房地产的居住功能和投资功能发生次序逆转,该地区的房产发展势必泡沫化。”

例如温州以及鄂尔多斯等地房价大幅下跌,根本原因在于大量资金涌入房地产领域,投机牟利成为大多数人买房的主要目的,以致房价飙涨但却无人问津。

此外,还要警惕“土地财政”以及过度杠杆所导致的风险。

数据显示,2013年预算外收入,较地方政府预算收入高出60%,显示“土地财政”风险已超出房地产领域,也反映出资源配置扭曲。

2009年以来,中国房地产发展商的杠杆倍数上升,从2008年底的2.61倍发展到2012年底的3.03倍,处于历史高位,从近期的情况看,中国房地产开发企业的杠杆倍数仍然处于历史高水平。

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