中国商铺泡沫更甚住宅

世邦魏理仕物业管理服务公司(简称CBRE)数据显示,去年全球新建购物中心面积排名前10的城市有9座在中国,全球在建购物中心面积超过一半也来自中国。

但消费数据同时显示,大部分中国人对网上购物的热爱已超越实际的购物体验,这些即将落成的大型购物商场及庞大的商铺供应,未来能否找到需求?

房贷收紧让不少投资者停下置产脚步,但房地产发展脚步却未因此停下,据统计,今年商铺新增供应量将达到54万平方米,为历年之最。

目前,广州新开业或即将开业的商场接近20个,这意味着今年商铺供应将暴增,对于投资者来说,这将是充满选择的买家市场。

截至去年底,广州全市商场总存量约203万平方米,全年新竣工项目达29万平方米,新开业商场位于珠江新城、上下九和江南西等区域。

今年广州商场新增供应量为54万平方公尺,写下历史新高水平。

CBRE指出,目前在中国,发展商正建造800座内设酒店、办公楼和零售商铺的多用途建筑物,总面积达3亿平方公尺。

“这相当于1000个美国最大的购物中心、地处明尼苏达州的美国商城(Mall of America)的规模。”

知名品牌暂搁扩张

不过,知名品牌零售业者却对市场前景有所保留,纷纷暂搁扩张计划。

莱坊指出,65%的奢侈品零售商,包括Prada、Burberry以及爱马仕国际集团(Hermes)在内的大牌零售商,在中国的扩展计划速度比预期慢,他们都在谨慎观望着市场的变化。

莱坊中国区董事孙俊安告诉《华尔街日报》,如果购物中心在开业后,未能全数租出,或者营运良好的话,拥有这些产业的人,每个月将会损失上千万人民币。

“现阶段政府还没有意识到未来可能出现的空置问题,将影响零售房产市场收益。”

摩根大通(JPMorgan)首席中国经济学家朱海斌表示,和中国住宅地产相比,短期内更担心中国的商业地产,从历史上来看,商业地产泡沫出现破裂的频率更高。

倾向网购减少商场消费

中国4月份的社会消费品零售总额增幅从2011年同期的17%降至12%,调查结果显示,消费者倾向于网上购物,减少在传统商场的消费。

讽刺的是,像淘宝这样的电子商务平台之所以取得成功,主要是因为中国的商场面积不足,以致人们通过别的管道购物。

《华尔街日报》报道指出,当前中国正在推行的厉行节约反对浪费的运动给奢侈品需求带来冲击。

在一些大城市,零售租金居高不下,但部分二线城市的零售租金已开始下降。

供应过剩的问题在中国东北部城市沈阳最明显,路易威登(Louis Vuitton)网站资料显示,该公司在沈阳市拥有4家门店,其中两家只相隔几分钟路程。

“赢商网”报道,预计下半年商用房产市场很难再出现涨价潮,市场由增长“稳定”,转向滑落趋势。

销售人员多过顾客

网上购物成趋势,实体零售店客流明显下降,中国业界人士预计,今年大型零售企业销售仍将呈现低迷态势,增长速度继续放缓。

今年首季,全国50家重点大型零售企业零售额按年增长0.1%,是自2009年以来最低增幅。

不只是百货公司,一些专门领域的商圈也感受到阵阵“寒意”。

在有“南中国中关村”之称的岗顶IT商圈,南方数码都荟、太平洋数码、百脑汇等卖场的空置铺位随处可寻,不少店铺都是销售人员多于顾客。

太平洋数码一家卖场的销售顾问王小燕说,卖场的流动性越来越大,三天两头可以看到店面搬迁,一些单位甚至空置半年都租不出去。

实体店成“体验店”

位于深圳华强北商圈的明通数码港,多名IT销售顾问则说,来的顾客都是“看的多,买的少”,实体店几乎成了“体验店”。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉说,互联网电子商务改变人们的购物习惯和方式,导致零售商铺、购物中心的人流量大大减少,降低了商铺进入购物中心的意愿,导致商业房产出现招商困境。

投资者融资成本续增

市场供应量不断攀升,投资者的融资成本也继续增加。

今年3月以来,广州房贷市场再度收紧,范围从住宅房产延伸到商用房产。

按国家规定,贷款购买办公楼和商铺,贷款利率为10%左右,但是最高可借贷房价的50%,贷款年限最长为10年。

商用房贷喊停

目前房贷利率已开始上调,商业房产的贷款利率已在10%以上。

民生银行越秀支行和光大银行东环支行已表明,现阶段已暂停商用房产的贷款申请。

光大银行东山支行则表示,只给予优质的二手商用房产贷款,一手项目和非优质的商用房产已停贷。

银行政策各异

中国的商用房产贷款利率,各银行的政策也各异。

交通银行流花分行和广州银行鹭江支行的利率在10%左右,部分优质客户可低于10%;华夏银行和中国银行也是在10%左右。

利率最高35%

兴业银行与中信银行等多家银行,利率则介于10%至30%。

最高的是交通银行,利率上浮幅度最高达35%,远高于国家规定10%的标准。

商铺租金两极化

尽管银行正在调整对商业房产的贷款,但并不意味着中国的商业房产进入低迷期。

“赢商网”报道,各商区的商铺租金两极分化,有的商区租金显著下滑,但有些则继续增长,甚至一铺难求。

在中国,商业房产的可贷额度本来就不高,一手商用物业最多只能贷50%,摊还期仅为10年期。

二手房产偿还期限很多只能到5年,贷款仅为40%左右。

中国投资者对于商业房产的高门槛也习以为常。

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥指出,对商业房产市场来说,贷款收紧并不会严重影响市场交易,但选择增加,会削弱卖方的议价能力。

办公楼供过于求

重庆统计局数据显示,今年首季,办公楼投资与商业房产投资,分别按年增长56%与50%。

第一太平戴维斯的数据同时显示,在主城商业地产投资增长的背后,外地资金的份额也在逐年增加,目前已占到总投资额10%左右。

除了重庆,许多地区的办公楼市场迎来新一轮供应高峰,国内多个大城市将面临阶段性的供过于求现象。

CBRE数据指出,纵观办公楼市场,未来3年的新增空间,势必超过目前的市场供应。

天津与沈阳等二线城市的办公楼空间供应,到时也将倍增,远远超过市场需求。

CBRE中国区研究部执行董事陈仲伟说,天津、沈阳等二线城市的人均土地供应已趋高,人口吸引力小的三四线城市的情况更严重。

商业房产宜跨界转型

中国商业地产联盟秘书长王永平认为,商业房产发展应探讨跨界转型,以在供应过剩的局面中应变求存。

他说,一些项目可通过整合资源,进行跨行业整合,提升项目亮点以增加营销。

“比如说,商业+文化”、“商业+艺术”,或是“商业+旅游”的模式,料将成为未来商业地产发展的新趋势。”

他指出,商业房产也必须与网络结合,因在移动互联的时代,线上线下的融合是大势所趋。

“无论是购物体验还是经营管理,零售业已经进入全面的技术商业时代,大数据(BigData)、WIFI、线上APP所有新技术都在推动商业的革新。”

他说,网络购物再方便,但也有不足的地方,那就是消费者在购买之前见不到实物,因此实物的展示恰恰是商业地产的优势。

“在商场中得到的娱乐、餐饮等体验也是网络购物享受不到的,因此,商场业者也应在这些地方多下功夫,吸引消费者前来。”

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