郊区利物浦迅速崛起 澳洲楼市热蔓延

澳洲悉尼郊区欠发展的利物浦(Liverpool)正在迅速崛起,这是澳洲房地产市场热潮的象征。

当地的破旧建筑和房屋,已被大规模的住房和现代化高层公寓所取代。

据澳洲利物浦开发商Australand Property Group的数据显示,用于开发住宅项目的空地地价已从5年前的每英亩20万澳元(约57万令吉),暴涨至40万澳元(约115万令吉)。

最初,澳洲的楼市热被认为聚集于悉尼中心地区,但现在正向其他地区扩散。

去年房价上涨近10%

许多城市和郊区的土地和住房价格上涨,主要是受到各类投资者的需求提振。

在澳洲央行为维持经济增长而营造的低利率环境下,促使投资者寻求更高的收益率。

房地产研究公司RP Data在1月初公布的数据显示,澳洲去年房价上涨近10%,为2010年以来最大涨幅。其中,悉尼涨幅最大,达14.5%;珀斯涨9.9%、墨尔本涨8.5%及布里斯班涨5.1%。

利物浦市长奈特曼挠最近接受采访时说:“我们增加了新的土地供应,有人为了拿到土地建造新房,而彻夜守候。”

央行关注抵押贷款

不过,央行正在密切关注大幅上升的抵押贷款规模,特别是针对那些买房投资,而非自住人士的抵押贷款。

澳洲统计局稍早前公布的报告显示,去年11月份批准的住房贷款规模升至269亿澳元(约778亿令吉),较上年同期上升了15%。

贷款逾46%来自投资者

澳洲最大的基金管理公司之一AMP Capital称,在去年11月住房贷款中,逾46%来自投资者,高于1年前的43%。

数据显示,这当中,首次购房者仅占贷款规模的12.3%,为20多年来的最低水平。

澳洲一些大银行已在为争取更大份额的抵押贷款业务展开竞争,不但不收申请费,更把首付比例降至购房价格的5%。差不多五分之一的买房者首付仅10%,在所有新贷款中,逾半是仅付利息抵押贷款,该类型的贷款很受投资者欢迎。

分析人士说,在推高房价方面,投资者所起的作用越来越大,这种情形令人担忧,因为相比自住业主,投资者更有可能在市场下行的时候卖房。

提振经济 央行维持低利率

澳洲的房地产价格上涨,引发了人们热烈讨论,并关注澳洲央行是否应当上调利率来防止楼市过热。

房价在2010年大幅上涨时,央行曾通过收紧政策为市场降温。

但为了提振经济,央行最近一直把利率维持在2.5%的历史最低水平。

澳洲经历长达10年的矿业繁荣后,经济正在放缓。

该国得以避开最近的全球经济危机,很大程度上是因为其矿业表现强劲。

澳洲央行不愿加息,是因为这可能会拖累零售支出和建筑活动复苏。

央行官员说,该国还没有出现楼市泡沫,房价上涨程度与收入增幅并行。

投资者过多或致房价欠稳

美国美林银行(Bank of America Merrill Lynch)的首席澳洲经济学家埃斯雷克表示,投资者在市场上所占份额越来越大,可能会给房价带来前所未有的不稳定因素。

澳洲国内外大型房地产开发公司正在加大对边缘地区住宅项目的投资,当中也有很多小型投资者,部分原因在于澳洲的养老金制度赋予公民不选择官方的方案,而自己管理投资的权利,包括住宅地产。

在美国等其他国家,人们通常不能用该方案及其他雇主赞助的养老金计划这么做。

现年43岁的维修工程师洛夫说,房价上升将很多该类型的投资者推到了郊区,因为该处的房价更便宜。

他在悉尼拥有3处投资地产;半年前,他在桑苏西(Sans Souci)买了1栋100多万澳元(289万令吉以上)的4居室大宅,有个能停2辆车的车库,距市中心约20公里。

洛夫说:“投资住宅地产,比股市更容易理解。我买房,他们付房租,我付按揭贷款,然后房价上涨。

“股票呢,今天还值10万澳元(约29万令吉),第二天一觉醒来你却发现只剩1000澳元(约2892令吉),我不喜欢这种感觉。”

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