屋理絮闹:如果银行遗失你的地契……

在马来西亚,一般上我们买房子时,都会向银行贷款;目前,国内房贷期限普遍为期30年。

然而,购屋者把屋子抵押给银行后,必须确保银行所保管的贷款合约和地契等文件完好无缺,否则若地契等文件出现问题,未来想要脱售产业可能会面对一些困难。

一般上,向银行贷款购买房子,购屋者与卖方如发展商签署了买卖合约后,也必须与银行签署贷款合约和抵押文件等,最后作为抵押品的屋子地契将押记在银行里,直至还清贷款才赎回。

当屋主把房子抵押给银行,称为押记人(chargor),银行则是承押人(chargee);银行也有另一角色,就是保管人(custodian),负责保管押在银行的原版地契。

作为保管人,银行必须确保押在银行里的地契安然无恙。

当房贷还清后,银行就必须把押在银行的原版地契,完好无缺的交还给屋主。

不过,大马也曾发生银行遗失原版地契的事件,当屋主赎回地契时,只得到补发的代替版本;对于遗失地契一事,屋主一无所知。

未来,即便贷款者还清贷款,但因地契的问题,想要把产业出售,也可能会面对一些困难。

我曾经遇过一些银行遗失了所保管的地契,就委托律师去土地局申请补发代替地契,但申请补发的过程中并没有通知押记人。

事实上,银行一旦遗失了地契,就必须通知押记人,以向土地局申请补发代替的地契,并不能在押记人不知情的情况下,就自行申请补发。

许多银行都误以为自己拥有申请补发代替地契的权利。

不过,没有通过屋主同意,就申请补发代替地契,因为没有跟从合法的程序,所得到的地契属“有缺陷地契”。

申请补领程序

原版地契一旦遗失,要重新申请代替地契,必须遵照1965年土地法令。

根据1965年土地法令第166(1)(d)条文,若原版地契不见了、部分或全部毁掉、或错置,就可以申请代替地契。

不允银行申请代替地契

不过,该法令第166(2)条文也规定,只有遗失地契的屋主,或持相关物业拥有权的人,才可以申请代替地契。

该条文下并没有允许银行或承押人,申请代替地契。

另外,1965年土地法令第168条文规定,在依据第166(1)(c)或(d)条文下补发代替地契前,土地局官员必须在宪报上刊登补发地契的原因,及必须通知业主,并根据第433条文公布消息。

业主才有资格申请补发

国内一些银行认为,作为承押人一旦遗失了押在银行里的地契,就有权利在不涉及业主的情况下申请代替地契。

但1965年土地法令清楚地指出,有资格申请补发代替地契的人,必须是业主或持相关物业拥有权的人。

尽管如此,我发现还有很多银行坚持,他们可以不需屋主的同意,就向有关单位申请补领代替地契。

业权官司引述2案例

之前,最高法院在处理M&J冷冻食品私人有限公司和Siland私人有限公司,有关业权问题的官司,判决时引述了过去两个案例:

(一)1984年,Mahadeven Mahalingam与Manilal & Sons(马)私人有限公司的案件。最高法院判词指出,我国的土地法令规定虽然押记人向银行贷款,把屋子抵押给银行,但押记人仍是业主。银行只拥有执行拍卖抵押品的权利,不是业主。

(二)1991年,马联金融公司与陈磊顺(译音)的案件中。最高法院也清楚指出,只要抵押品处于抵押期间,银行就有责任保管好相关文件;而且,土地拥有权仍属于业主。

总结

有鉴于此,我得出的结论是:银行保管中的地契若遗失,并没有权力申请补发代替地契;银行作为地契保管人,只拥有执行拍卖抵押品的权利。

银行只有在抵押品仍处抵押期间,才有保管责任;及抵押在银行的物业拥有权属于押记人。

此外,M&J冷冻食品私人有限公司和Siland私人有限公司官司案中,最高法院判词还指出,由于卖方的地契有缺陷,物业的交易可能无效或可取消。

由于卖方在抵押给银行时,代替地契是通过非正统的手法获得补发,即便还清贷款从银行赎回地契后,却获得了“有缺陷的地契”,导致未来转卖时出现困难。

因此,我劝告押记人,向银行领取一份抵押在银行后的地契副本,确保那是原版文件,而不是代替版。

若银行给予的副本是补发版本,而押记人全然不知原版文件曾经遗失,手上的很可能就是”有缺陷的地契”,应该即刻向律师洽询。

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