政府优惠助促销 大伦敦区房产继续涨

相信现在在全球多个国家,与“房子”有关的话题已是最让人为纠结的事。

当下,类似的烦恼也正摆在伦敦人的面前。

一年前,英国首都才刚刚从金融危机的奄奄一息中缓过点劲来,但似乎没用多久,伦敦的地产市场就重新找回了火箭发射的节奏。

根据全英房屋贷款协会(Nationwide)的调研数据,从2012年9月到去年9月,伦敦房屋均价上扬了10%,是过去3年中的最快涨幅。

如今,伦敦已成为英国首个房屋价格回升至金融危机前水平的城市,中央城区的平均住房价格已经高于2007年峰值11%,一些更昂贵地区的价格,甚至已比峰值高出25%。

3年增幅维持8%

在最近由英国华人金融协会(ACfPU)主办的伦敦房地产论坛上,地产服务机构仲量联行(Jones Lang LaSalle)预测,未来3年,伦敦中心城区住宅价格增幅仍将维持在8%左右。

推升伦敦地产价格的首要因素,是来自海外投资客。

根据第一太平戴维斯(Savills)的数据,2012年伦敦中心区近四分之三的新建住宅被国际买家买走,其中约30%投资者来自香港和中国。

2012年,海外热钱在伦敦高端房地产市场的投资额已经超过70亿英镑(约365亿令吉),刷新了海外买家在伦敦楼市“攻城略地”的纪录。

如果说国际投资客带动了伦敦中心区市场的热度,那么英国政府则正努力地为全国范围内的房产进行大促销。

首购族享95%房贷

2013年3月,英国财相乔治奥斯本公布购房帮助计划———“Help to Buy”。

该政策规定,英国的首次购房者可以享受高达住宅总价95%的住房按揭贷款。

在这种双重合力的刺激下,整个大伦敦区(Greater London)的地产价格预计在未来4年,继续上涨25%。

首购族患焦虑症

然而,和中国一线城市的火爆楼市带来的连锁反应类似,伦敦房价的快速上涨,同样面临来自经济和社会的双重压力。

在房价不断上涨的声浪中,英国首都也面对着贫富差距的抱怨、工薪族的焦虑、经济学家预警和政策调控激辩。

最为焦虑的群体,是那些英国本地正准备出手的首次买房族。

根据英国地产网站Rightmove的调研,未拥有住房的群体中,96%的人希望能尽快买房,而69%的人表示将为此“不懈努力”。

但摆在他们面前的现实似乎很残酷;根据英国商业经济研究中心(Centre for Economic and Business)的数据,到2018年伦敦的房屋均价将达到56.6万英镑(约295万令吉)。

相比之下,2013/14学年的伦敦大学毕业生的平均年薪仅2.7万英镑(约14万令吉)。

由此可以预计,如果伦敦房价继续过快上涨,对于那些仍然挣扎在买房边缘的年轻人来说,要么意味着可选择地段越来越少,要么意味着就此沦为房奴。

规划地铁远郊建房

为了协助国人有房可住或租得起居所,伦敦政府的城市规划已开始有所动作。

和北京相似,伦敦开始像甜甜圈一样的画大饼,伦敦市政府正计划将现有的地铁线(Bakerloo线和DLR线)向更远的南部延伸,以图在远离市中心的地方兴建更多居民社区。

预计未来选择到远离伦敦中心区居住的人群会越来越多,但这有可能催生新的房价高企。

根据第一太平戴维斯预测,未来4年,英国东南地区的屋价将在10年来首次超过伦敦,因为越来越多的买房者都开始选择在能够通勤远郊地区置业。

与此同时,对于海外投资客催生伦敦地产价格的抱怨一直没有停息。

不少批评人士认为,伦敦的地产商过于集中建造针对富人设计的豪华住宅,而对中低价住房的供应几乎无视。

房租未来4年看涨26%

伦敦的房租随着房价一起水涨船高,这股楼市热浪波及租房家庭。

根据英国房地产中介机构LSL产业服务公司的统计数据,伦敦地区目前的平均月租已达到743英镑(约3880令吉),逼近历史最高水平。

预计未来4年,伦敦的平均房租价格将继续上升26%。

这无疑已经严重影响到英国首都的生活质量和经济前景。更多的年轻白领被迫与父母住在一起,越来越多人选择合租来抵御高昂租金。

一些分析人士警告,除非政府下决心兴建更多的保障住房,否则那些帮助城市运转群体,比如医院的护士、商店服务员和社区工人,或会因为付不起高昂房价而被迫离开伦敦。

或向外国人开刀 征收资本盈利税

根据英国媒体报道,英国财相乔治奥斯本考虑在2013年12月的秋季预算报告(Autumn Statement)中宣布,向来自海外的地产投资者征收资本盈利税(capital gainstax)。

一直以来,英国本地投资者在出售非自住房产时,要被征收约28%资本盈利税,而外国投资者一直被免于征收此税。

根据仲量联行住宅研究部主管亚当查利斯,以交易量计算,新建房产项目在目前伦敦的地产市场中,占比13%(按价值计算,占比为16%),剩下的87%都是二手房市场。

无疑的,二手房市场仍占据更大比重。

每年需增5万房

但这个领域的情况似乎很糟糕;如今的伦敦常住人口数量已经超过810万人,英国首都人口上一次超过这个数字还是在1939年。

城市人满为患的最直接后果,便是房屋资源的短缺。

这意味着,从2013年起到2018年,伦敦每年需要新增5万套住房,才能满足迅速增长的人口要求,这个建筑总量已相当于每年再建18个伦敦奥林匹克村。

市场仍需国际买家 英近期不抑制房价

仲量联行住宅研究部主管亚当查利斯认为,对于政客来说,谴责那些没有投票权的外来者比谴责本地选民要容易得多。

“从可持续性的角度看,决定整个房地产市场走向的仍然是供需。因为海外投资者更青睐新建住宅,他们所带来的需求反而会刺激整个市场的供给量。”

或引入豪宅税

对于英国政府近期内是否会出台冷却房价的措施,亚当查利斯表示:“资本盈利税、调高印花税,或者引入豪宅税(mansion tax),都是有可能采取的限制措施。

“这些举措一旦颁布,都会对住宅的交易产生影响。”

他续称,英国整体和亚洲一些地区的房地产市场情况不同。

“比如香港、马来西亚和新加坡的地产市场同样火热,但那里的市场驱动力来自本地需求,本土投资者是炒高房价的主力。”

但是在英国,伦敦以外的城市地产市场依然比较疲软,仍需要更多的扶植政策提升市场信心。

“因此,我认为英国政府近期出手抑制房价的可能性并不大。”

英美唐人街消失中

在很多城市的中心,唐人街历来是个独特景观,似乎从不受高档化(gentrification)和房地产价格不断上涨的影响。

但伦敦华埠商会(London Chinatown Chinese Association)秘书长郑健强担忧,由于很难应对不断上涨的房租和其他挑战,这些充满活力的社区将会消失。

从伦敦唐人街到旧金山唐人街,这样的担忧普遍存在。

身为伦敦唐人街某餐厅业主的郑健强还披露,威胁到唐人街生存的不仅仅是租金上涨,因为现在商家已成为英国边境管理局(UK Border Agency)定期搜查的目标,严抓非法劳工。

多数热钱来自中国

在纽约唐人街,时髦的咖啡馆和精品服装店正在取代面吧(noodle bar)。

人口普查数据显示,过去10年,纽约唐人街的亚裔人口减少了15%,尽管整个纽约的亚裔人口增加了30%。

同一时期,在旧金山唐人街周边地区,亚裔人口减少了23%左右。

亚裔美国人法律辩护与教育基金会(Asian American Legal Defense and Education Fund)研究显示,费城唐人街受到的冲击尤其明显,不少投资者涌入那里购买周边豪宅,推高了房地产价格和房租。

更具讽刺意味的是,很大一部分热钱来自中国。

研究指出,随着唐人街在一座座城市中逐渐消失,一些帮助新移民融入社会的重要服务和生意也在走向消亡,比如英语学校和就业指导中心。

助新移民融入社会

新移民刚来的时候,可能会先在唐人街生活10到15年,如果他们住在城郊,会面临语言和文化上的障碍。

如果有唐人街,摩擦就会减少;唐人街可帮助他们融入美国社会。然而,租金并不是伦敦唐人街商家要努力应对的唯一问题。

早前,这些商家罢市2个小时,抗议英国边境管理局对非法劳工的打压。

他们说,近期的突然搜查有所增加,在抗议之前的6周里发生了13次。

他们担心英国边境管理局官员在封闭店时,会吓跑顾客,破坏该社区的声誉。

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