米兰兵法:大选对房市影响微•米兰多施

假如你近期有出席过我的座谈会,应该听过我分享有关第13届全国大选落幕后,对产业市场前景的观点。

预测未来,最重要是先研究过去。鉴于缺乏良好的产业数据,让我们来看一看过去3届全国大选来临前的1年以及大选后,对马股的影响。

由于产业市场通常比股市落后几个月,所以这是最准确的算法。

【历届大选马股走势】

1999年11月:安华入狱

持续走高

当时的大事件是拿督斯里安华被逮捕。全国大选后,实际上马股是走高的,因为我们已经走出了1997/98亚洲金融风暴的阴霾。

2004年3月:首相阿都拉接棒制造新气象

继续上扬

敦阿都拉巴达威从任期最久的前首相敦马哈迪手中接棒,成为新任首相,带来一番新气象。全国大选结束后,马股再次走高。

2008年3月:政治海啸

跌跌不休

这年被喻为“政治海啸”。全球金融风暴在短期内爆发,马股应声下跌。

2013年5月5日:大选

处于新高

马股2010-2013年呈上扬趋势。

全国大选来临前的1年,马股一直呈上升趋势。

全球经济 国家政策 2大因素冲击房市

从上面的图表看来,全国大选对股市的影响不大。如果股市不会受到政治活动的左右,产业市场也将一样。因此,我觉得全国大选落幕后,对产业市场的影响并不重要。

坦白说,有几个因素是必须关注的,例如目前全世界正在面对的全球经济走软。

大马是以出口为主的国家,很多产品出口至中国,然后中国再把产品出口至欧洲、美国以及其他国家等等。

因此,倘若欧洲与美国经济放缓,中国将会跟随脚步,大马亦然。

最近,政府修改了一些政策,且让我们来看看国家银行的货币政策和财务政策,那就是财政预算案。

●房贷上限

我不认为政府会修改第三间房贷上限70%的政策。在新加坡,第二间房贷的上限从60%,跌至50%。尽管新加坡政府采取该措施,但房价还是不停上涨。对我来说,我国推行70%房贷上限措施是可以接受的,投资者必须习惯并接受。

●自律融资

如果投资者要购买第三或第四间产业,将会更难获得贷款。无论你喜欢与否,未来要买房子自住,将会变得越来越困难。因此,你需要与联营伙伴合作,进行产业投资。

●利率

我估计,基本贷款利率(BLR)会维持在6.6%。如果经济放缓,利率可能会再减0.25%,直至年杪

●产业盈利税(RPGT)

政府在今年初修改了产业盈利税(RPGT);因此,我相信短期内不会再有变动。

●减补贴和推消费税

有两个极不受欢迎的政策被多次展延,但迟早会实行。

第一,减少燃油补贴。现在,大马的燃油售价是全世界最便宜的,这种情况不能够持续下去。这意味着,发展商的价格将会越来越高。

其次是消费税。很多税务专家告诉我们,今年税收局要求他们很多有关消费税的座谈会。由于发展商的供应商将会向前者征收消费税,发展商在别无选择下,唯有把成本转嫁给买家。因此,发展商的成本将会上扬。

除了汶莱与大马之外,其他东协国家都已经实行消费税,这是无可避免的。

大马迟早会推行该政策,因为我国有很多外籍员工与游客在无需缴税之余,还可享有燃油与食品补贴等等,所以政府必须通过此举扩大税收范围。

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