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哈米陆拉:3因素作考量
房屋拒贷率增至57%

2017年02月28日
哈米陆拉：去年数据显示银行拒贷率略微上升。

（吉隆坡28日讯）大马银行公会总执行员拿督哈米陆拉指出，根据去年的数据，房屋贷款的的拒贷率从52%增至57%。他说，银行主要拒贷的原因是偿还率（DSR）、不良记录及房屋贷款与价值比率（Loan-To-Value）导致。

他在出席大马房地产发展商会机构举行的大会时说，从偿还率方面，银行将会对比申请人的收入、每月需要承担的开销。



他举例，若是一个30万令吉的贷款申请，偿还时间为30年，而利息为4.5%，每月需要偿还的贷款介于1600令吉至1700令吉左右。

“所以如果他们要贷款30万令吉，而这个偿还贷款的比例如果是占收入的三分一，那他们就要有大约5000令吉的月薪。这是最理想了。”

他说，需要考虑究竟申请者有没有这么多的收入。

第二个原因则是因为不良记录，而这主要是来自收入最低的40%（B40）社群，包括信用卡纪录不好，或是过度借贷。

而第三个原因则是房屋贷款与价值比率，虽然申请者有意购买某个价值的房屋，但是银行认为市价并不值这个价钱。



哈米陆拉也指出，大马银行业去年取得5.3%增长，较2015年的7.7%放缓少许。

他说，公会预计将会支持银行的贷款，因此预计将会将隔夜政策利率维持在3.0%，而这对于市场来说是个有利的数字。

他们也预计，全年可取得5.5%至6%的增长。

克里斯托弗：未来的趋势就是房子变小，但是每个人享受的平均空间却变大。

未来房子料越建越小
——大马第一太平戴维斯执行主席拿督克里斯托弗

地产咨询服务机构-大马第一太平戴维斯（Savills）执行主席拿督克里斯托弗预估，未来5年至10年，我国房地产发展市场将会有结构性的改变，趋向兴建更小的房子。

他说，新加坡在80年代的三房公寓面积为69平方公尺，而在当时每个家庭有平均4.6人的情况下，每个人大约可以享有15平方公尺面积，而到了2000年的年代，面积缩小至65平方公尺，但因为平均人口降至3.4人，因此每个人能够享有的面积为19平方公尺。

根据新加坡举行的一个满意度调查，这些住户的满意程度都是高于90%。

“怎么做？大马发展商未来的挑战，就是如何在600平方英尺的面积内，挤入3间卧室了。”

品牌成发展商重要资产

克里斯托弗说，房地产的发展已经变得越来越昂贵，需要庞大的资金，即使是开发500英亩的土地，其发展总值（GDV）就达到了10亿令吉以上，而所需要的资金可能就已经超过5亿令吉。

他说，这样的情况下，许多上市公司其实很难承担，因此可以预见过去的购地，设立地库，然后慢慢发展的方式已经逐渐过时。

“我们会看到更多聪明的发展商会打造自己的品牌，因为这将会变得很重要，且成为重要资产。”

他说，届时发展商将会发掘适当快速发展的地方，并与拥有资金，但没有能力来发展的公司展开合作，而这些合作将会是专注于某个特定的项目而已。

他举例，绿盛世和雇员公积金局的合作就是这样的模式。

“这也是西方世界常见的模式，尤其是美国、澳洲和英国。”

他也提出，根据大马人口的预估，年龄介于20岁至39岁的人口，会从2020年的1170万人降至1110万人，但是仍是维持在大约1100万左右的数字。

“这就是未来20年的房屋市场了。所以我们要研究这些人究竟能够承担怎样的房屋。”

李兴裕：只要不发生一些预想不到的情况，今年的国内生产总值成长应该不会跌破4%。

家债不会超越89%——中总社会经济研究中心执行董事李兴裕

马来西亚中华总商会（中总）社会经济研究中心执行董事李兴裕指出，家庭债务增长从2011年开始已经放缓，而2016年家庭债务的最终数字可能不会超越2015年的89%。

“我预计应该会放缓一些，我不认为会超过89%，可能会低一些。但是我还不知道实际数字，还要等待年度报告。”

他是在会后，被询及国行的负责任贷款措施对于家庭债务情况的改善，李兴裕指家庭债务的增长从2011年开始放缓。

然而他也认为，要回到更合适的水平仍需要时间，而究竟哪些水平可以被认为是舒适，也是个值得探讨的课题。

产业发展维持平静

李兴裕估计今年本地产业领域发展维持平静，并继续其自2013年以来的整合趋势。

他说，买家的谨慎情绪、对宏观前景不感兴趣、关注超大市场供应，特别是公寓及借贷需求问题等，都影响着房地产需求。

“对于本地商业房地产供应过多，预计会为入住率带来压力。”

针对本地各主要领域发展，李兴裕认为服务领域的增长取决于内需、旅游、休闲及中等贸易活动，预计主要活动集中于促进旅游业及相关消费，并可让零售、饮食、酒店、交通等行业受惠。

“在银行领域，受到金融技术（FinTech）公司的革新科技影响，本地金融服务领域需自我调适及寻找对策。预计银行会集中关注资产品质、管理信贷成本及谨慎选择贷款活动。”

制造业料适度增长

他指今年的制造业预计适度增长，随着近来全球半导体销售复苏，化学相关产品产量增加及电子产品需求不断，以出口为导向的领域将获得支撑。

对于可负担房屋问题属于大型结构问题，李兴裕认为需要各种策略来解决，包括改善房屋市场效率、提供更多土地及简化相关条例、确定需建设更多房屋的地点、增加可负担房屋供应、提倡革新房屋融资选择等。

不确定因素左右全球经济

全球经济走势到底如何？李兴裕认为“特朗普效应”、英国脱欧引起的不确定因素、法国、德国及荷兰大选成绩、中国高债务风险及人民币走向、地理政治风险等都会左右这局势。

他指随着美国利率上升和美金走强，让更多资本外流，预计金融和汇率将继续波动，而更激进的美国利率增长可能导致市场出现更大的不确定性。他提到，前景增长下滑、商品价格轻微增长，生产力下降和美元走强，让许多新兴市场的货币面对压力。

由于需偿还高额的美元债务成本，以美元计价的新兴市场可能在债务上陷困。

李兴裕不排除削弱亚洲货币可能会阻止区域中央银行放松货币政策。

李祖国：令吉汇率下滑成为大马厂商迈向自动化的阻碍。

令吉跌阻制造业自动化——大马厂商联合会副主席李祖国

大马厂商联合会副主席李祖国说，制造业的下一个战场就在自动化，可是令吉汇率不断下滑某程度上阻止我国厂商迈进工业4.0的自动化时代。

他说，目前中国也处于百物腾涨的状态，其实除了劳工的费用之外，部分成本其实已经很接近美国，因此美国厂商要回应总统特朗普的号召，从中国迁返美国，并非一个绝不可能的情况。

“其实他们很多事情都贵过美国，包括水费、电费、网络费用、基础建设、税务及地价。

“但如果他们能够使用机械，就很可能可以从中国迁厂，搬回美国去。”

他说，大马中小企业和中国企业竞争当中，也在自动化方面落后，中国工厂已经能够进入关灯操作（Light Off）的阶段，无需灯光及冷气。

他提出，根据台湾的经验，一家工厂通过自动化，可以将所需要的人手从300人减至少于10人。

一带一路冲击本地制造商

谈到大马的情况，李祖国指我国迈向自动化的另一个问题在于并没有本地人才来创造这些属于大马本身的系统。

李祖国提出，中国的一带一路就是要把额外产能给出口到海外去，而这将会对本地制造商形成更大的冲击。

“所以厂商联合会呼吁发展商，唯一合理的做法就是购买马来西亚产品，用在你们的计划当中。因为这从质量和竞争力上，也比进口的来得更好。”

他说，厂商联合会也将会率团与柔佛森林城市的发展商会面，以呼吁他们使用大马制造的产品。

他被询及，国内厂商有没有可能降价时说，本地厂商依循法规也有其成本，包括更高人头税、政府合理化补贴减少了工业用电费和天然气的补贴、最低薪金制等将继续推高营运成本。

他说，降低价钱应该不是往前迈进的方向，因为同样也受到外部环境的影响。

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R&U 新山迅速崛起 柔佛房地产领军精英 异军突起 掌握未来！

2024年05月11日

成立于2023年的R&U REALTY 地产公司已在柔佛设立分行，并迅速在新山崛起。R&U REALTY不仅规模庞大，更是专业的房地产顾问团队，专注于与大马知名品牌发展商以创新专业项目营销策略相结合，并引领地产领域占据新山房产市场先锋。
 

R&U REALTY 地产公司柔佛分行5位杰出的团队领袖。左起: 司志铭、郑岚仪、唐顺通、陈郭文及甘绪豪。
 

R&U REALTY创办人兼董事经理拿督杨嘉富(左三)与柔佛分行5位杰出的团队领袖合影。
 

南洋商报独家专访R&U REALTY 柔佛分行5位杰出的团队领袖，探讨他们的成功之道。而他们当前的共同宏愿和目标是成功销售位于新山市中心的综合性发展项目- WCITY JOHOR BAHRU。
 

郑岚仪 Rebecca Tey (44岁) R&U Realty 柔佛分行团队领袖兼项目负责人。团队: ONE GROUP 168  (共80位) 。入行: 6年
 

目标不是用来达成的，而是用来超越的

郑岚仪是一位资深地产专业人士，她展示了如何从家庭主妇蜕变为地产行业的佼佼者。她的故事不仅是一个成功转型的案例，更是对奋斗精神和行业专业知识的充分体现。

郑岚仪并非一开始就选择地产行业。她坦言，最初尝试接触房地产是因为听闻其中赚钱快  ，这激发她对这一行业的好奇心。她表示，在通过朋友介绍和专家讲解，逐渐体会到房地产不仅能够赚钱，而且具有稳定可靠的特性，并将之视为一种实现财富增长的有效途径。

在郑岚仪看来，房地产行业的成功需要自律和勤奋。她强调：“在这个行业，没有底薪，一切都要靠自己的努力。”她将自己的成功归因于不懈的努力和持续学习，始终保持着对行业的敬畏和热情。

郑岚仪(右一)及司志铭(左一)与她们的团队ONE GROUP 168  在新山WCITY JB销售廊合影。
 

郑岚仪在刚踏入地产销售行业时面对许多挑战，其中是购屋者的贷款问题而导致无法成交。然而，她从未想过放弃，而是以耐心和毅力克服这一障碍。她相信，每一次挑战都是一次宝贵的磨练和经历。

郑岚仪不仅在业务上取得巨大成功，还以出色的领导力赢得了团队的尊重和信任。她曾同时负责二手房和新项目销售，并在踏入地产行业在短短3个月内已成功晋升为团队领袖。对于团队管理，她的秘诀在于“言传身教”，她强调：“R&U Realty 的公司制度非常完善，这也是我选择加入的原因之一。”

她的目标是在今年她的团队可以实现2亿令吉的销售额。她的愿景是希望R&U Realty在全马各区都建立的业务，成为地产界的NO.1。

郑岚仪 Rebecca Tey 联络电话: 017-7791118

司志铭 Ben Soo（31岁）R&U Realty 柔佛分行团队领袖兼项目负责人。团队: ONE GROUP 168  (共80位)，入行: 10年
 

勤学、勤跟、勤做

司志铭于2014年进入地产行业，选择这个领域的初衷源于其对销售行业的热爱以及对未来前景的看好。他认为房地产是一个稳定的行业，可以努力追求无上限的收益，并且创造丰厚的财富，因此决心投身其中，追求自己的事业发展。

尽管当时家人和身边的朋友对他的选择持保留态度，但他坚信，“相信你的都是陌生人”，而成功需要通过不懈的努力和坚持才能实现。

在刚开始的阶段，他面对金钱方面的挑战。由于地产销售没有底薪，他需要全力以赴地努力开单，而且在当时的市场环境，地产业务的开展也相对困难。那个时候网路还没盛行，他通过派发传单、挂布条等方式招揽业绩，逐渐建立起自己的客户群体，并克服了这些挑战。

R&U Realty柔佛分行充满活力积极的团队。
 

在地产销售过程中，在一开始，司志铭以二手房销售为主，但随着市场的变化和自身经验的积累，他逐渐转向项目销售，并转型成功。他的转型经历也彰显他对行业趋势的敏锐洞察力以及自身的适应能力。

司志铭分享自己的成功之路，在10年前他加入当时著名的国际地产GS，用了3年时间我赚取人生的第一桶金并买下第一套房子，然后在2019年和2020年陆续买第二和第三套，并且成功晋升团队领袖。

在今年2月，他带领80位团队伙伴加入R&U Realty。他表示发展团队需要付出诚心和努力，讲到的事情一定要做到，因为团队是跟着你来的。

司志铭相信只有不断地学习、与时俱进并持之以恒地努力工作，才能在竞争激烈的市场中立于不败之地，实现自己的事业目标。

司志铭 Ben Soo 联络电话: 011-62267676

甘绪豪Terrance Kam (38岁)，R&U Realty 柔佛分行团队领袖兼项目负责人。团队: RAA Team  (共40位) ，入行: 10年。
 

团结，不计较个人得失


甘绪豪已在房地产行业打拼约10年，之前，他是一名工程师，拥有稳定的收入，但内心渴望挑战自我，走出舒适圈。于是，他决定尝试加入房地产行业，最初以副业身份涉足。对于进入房地产领域的动机，甘绪豪解释说：“我们都会考虑买房子，但要真正了解房地产，只能通过实践。”

甘绪豪与他的团队RAA Team。
 

然而，10年前学习房地产知识并不容易，因为当时缺乏合适的导师。尽管面临困难，他坚持不懈地追求知识，并于2019年全身心投入该行业，花了两年时间建立自己的团队。

尽管房地产行业没有底薪，但家庭负担仍然存在。他与团队一致认为，他们有一种“薪金制”，通过为客户提供服务获得回报。团队建设是他面临的最大挑战之一。相比于签单销售，培养出一个优秀的团队更加困难，因为每个人都有不同的背景和能力。所以他仍在不断学习中，努力克服这个挑战。
 

他们主要负责的项目是WCity JB 综合性发展项目，在柔佛是最大、最火红的项目之一
 

尽管遭遇行动管控令（MCO），他从未考虑过放弃，并专注于项目销售。他认为，这是唯一一个不受环境或特殊情况影响的行业。在团队建设，他更倾向于招募年龄稍大、家庭主妇或渴望回归社会的人。这些人通常已经有一定的承诺和改变的愿望，更容易接受他的指导和执行任务。他们主要负责的项目是WCity JB，在柔佛是最大、最好的项目之一。

自1月28日推出以来，已售出两栋，每栋都有250多个单位，几乎每天都能卖出10间。R&U Realty今年的目标是售完所有8栋，总共2048间套房。他希望通过这个项目，能在今年将他的团队成员全部晋升为单位经理，朝着共同的目标前进。

甘绪豪Terrance Kam 联络电话: 016-7996044

陈郭文Owen Tan (42岁)，R&U Realty 柔佛分行团队领袖兼项目负责人。团队: W Space  (共80位)，入行: 13年。
 

未看到就要先相信

一则网络广告的标题: “月入过万不是梦”，而改变了陈郭文的人生轨迹。这句简单的广告词激发他对房地产行业的好奇心，并成为他踏入地产领域的契机。

他说：“虽然在13年前刚开始加入房地产行业时，完全没有地产销售经验，但我认为这是一个绝佳的机会。”他之前在一个线上企业工作，但房地产市场无处不在，这让他充满信心。

面对当时地产行业的挑战，陈郭文和三位朋友毅然投入10万令吉的启动资金，开启他们的创业之旅，成为当时国际地产GS旗下的柔佛分行。开始他们只专注于二手房市场，但很快意识到项目(Project) 销售的潜力，而转向了项目销售。

陈郭文与他的团队W Space  伙伴。
 

我们当时努力工作了9个月，不断招募及培训人员。大约两年后，我们的团队已经能够独立运作。我的策略强调团队合作，追求共赢，找到合适的人才，并将他们放在合适的位置上，发挥他们的优势”。于去年加入R&U Realty对陈郭文来说是一个自然而然的选择。“我相信跟随获得上市公司的发展商项目销售会更有前景。而R&U 提供的系统制度和规模是一个难得的机会。此外，R&U创办人拿督杨嘉富的领导方式也深得我心。”

陈郭文的团队里，最重要的成员是他的太太，“我们一起奋斗，一起创业。WCITY综合发展项目成为他们的重点销售项目。这个项目的公寓价格从300多千令吉起，非常适合在新加坡工作的客户。我们今年的目标是销售500间，实现2亿令吉的销售业绩。

陈郭文Owen Tan 联络电话: 012-7318875

唐顺通Tommy Tong (48岁)， R&U Realty柔佛分行团队领袖兼项目负责人。团队: TSH 168  (共15位)  ，入行: 1年多。
 

热情认真、良好沟通

在房地产行业，有人是平步青云，而有人则是凭借着奇迹般的奋斗逆袭。唐顺通就是这样一个传奇故事的主角。

“我其实加入房地产行业没多久，但我深表感激，因为没有拿督杨嘉富的帮助，也就没有今天的我。”唐顺通说道。他表示，在未加入R&U Realty时，他一直帮忙家族生意，专注于铁花行业。偶然的机会，经过他的大哥介绍而认识到R&U创办人拿督杨嘉富。

唐顺通左一与他的团队。
 

“我承认，在刚加入R&U时遇到很多挑战，因为缺乏房地产知识。但是，很庆幸身边有很多人给予我指导和帮助，让我不断学习成长。”

唐顺通身为新山人，对当地的地势环境了如指掌，很荣幸被老板拿督杨嘉富委任为WCIY JB项目负责人之一，他对这个项目充满信心。

“我很幸运，能够在短短一年内晋升为团队领袖及项目负责人。我一直在学习，而老板的提拔让我得到这个机会。”

他的团队伙伴都拥有丰富经验的人才。他们共同努力，共同目标，形成了一个团结的团队。唐顺通获得家人的支持，而他也带领着一群朋友伙伴共同努力前进。

他表示，对于未来充满信心，他的团队在短短不到3个月时间就售出40间单位，而他的目标是在年底前达到100间单位。

唐顺通Tommy Tong 联络电话: 017-7161933

R&U Realty柔佛分行的团队 于季度表现亮眼。
 

有兴趣加入R&U RealtyJ B新山精英团队行列，
联络:
Rebecca Tey : 017-7791118
Ben Soo : 011-62267676
Terrance Kam : 016-7996044
Owen Tan : 012-7318875
Tommy Tong : 017-7161933

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