【独家】大马海岛房产待改进

红花国度的蓬莱仙境?(中篇)

东家集团在槟岛西北部的海岛发展项目是成功例子之一。

从济州岛、海南岛、普吉岛,乃至希腊的海岛房产表现来看,就算全球经济放缓,也唯独海岛房产在全球产业市场中保持上扬的表现。



这除了有赖于海岛房产的属性外,更基于它的买家本来就是一群购买力极强的投资者或超级富豪。所以,我们鲜少看到这些买家会因为经济放缓而收手,反之经济放缓及汇率下滑时,更是他们出手的时机。

也因如此,不少洞悉这个机遇的国家纷纷制定政策、投入资源,为的就是要在海岛房产市场中分一杯羹。当中,又数柬埔寨、菲律宾,以及印尼最为积极。

看回我国,尽管我国发展海岛产业相对成熟的槟城与浮罗交怡,在过去几年均获得不俗的反应,但是要做到像上述国家的海岛产业般红火,或许还有很多细节需要留意。

《红花国度的蓬莱仙境》专题进一步探讨海岛产业的发展。

吴俊益:若欠缺完善交通,不仅游客难抵达,投资者也到不了。

吴俊益:非仅凭海景或名气
4基本要素须达标



虽然普遍上皆有利可图,但却非所有海岛产业都能卖个满堂红,更不是单凭美丽的景观、最长的海岸线,又或任何国际殊荣,就能保证某个地方的海岛房产交易就能表现强劲。

拥有城市规划背景的武吉淡汶州议员吴俊益认为,要发展一个海岛的房产,首先需处理的就是岛上的电源、水供,以及排污3项基本要求。

吴俊益曾有7年时间在槟州发展机构负责规划槟州发展,他说,由于是岛屿,因此水电供应需要获得完善的设置。就这点,他建议以太阳能或风力发电以供应电源,排污则以环保技术处理。

“至于水源,新加坡有净化技术,不过成本较高,而且并不是所有人都敢用,倒是雨水采集可以是方法之一。”

交通系统须完善

他也说,除了上述3项基本要求,交通系统也极重要。

“由于是岛屿,所以若没有完善的交通系统,不仅游客很难抵达,要购买房产的投资者也到不了,更不用提发展商了。”

以邦咯岛为例,从红土坎去码头只需时30分钟,每趟渡轮15分钟,去吉灵丸(Sg Pinang Kecil)码头则仅20分钟,若从玛丽娜邦咯出发更只需10分钟。此外,邦咯岛基本设施完善,内有环岛公路,所以十分方便。

国外成功的例子如中国,该国制定邮轮旅游发展规划之外,也推进邮轮旅游基础设施建设,改善和提升港口、船舶及配套设施的技术水平,令海岛交通更加友善方便。

陈志成:退休宜居条件重要
若非旅游区难获青睐

解决了上述4项要素,不意味着我国的海岛房产就能像普吉岛、济州岛,甚至希腊般红火起来。

Full Homes 房地产经纪公司的陈志成分析,要致力发展海岛产业需了解其属性,同时掌握顾客群的类别。

“购买海岛产业的群体,不仅仅有一定的购买力,更关键的是他们很少会买来自己住,充其量只是定期去短住休闲,或做出租投资。”

因此,若有关地段不属于旅游区,也不具备退休宜居的条件,那么这样的海岛房产,是很难获得青睐的。

所谓的宜居条件,即需要具备完善的交通系统、达标的教育机构、先进的医疗体系、消费合理低廉,以及治安良好等。

以普吉岛为例,它拥有许多国际学校,吸引不少东亚、俄罗斯甚至欧美的家庭,把孩子送去就读。只要能让买家安居乐业,这样的海岛产业,自然具备一定的吸引力。

陈志成:要发展海岛产业需了解其属性。

探讨符合市场需求

无独有偶,吴俊益也提出相同的看法。他认为,发展海岛房产要有一定的市场需求做前提,但是,这个前提不是说外国有多成功,我们就要跟着这风潮走,而是探讨我国究竟能不能符合市场的要求。

“我们要考虑到这些海岛是否具备休闲度假的条件、例如宜居度是否适合参与马来西亚我的第二家园计划者、是否适合养老。没有这些条件,打造了海岛房产,一样不会有人来。”

以邦咯岛为例,他指出,过去10年,邦咯岛涌现不少中小型住宿和餐饮业、零售业、休闲娱乐服务,完整的产业链,使邦咯岛成了国内十大投资热点的理由。

张汉川:槟城是时候打造新的旅游卖点。

发展孤岛非填海伐木
张汉川:民间应配合推广

先天条件丰富、对准了买家与投资者的胃口后,还要保住后劲,这仍需要民间组织的配合才行。

槟州华人大会堂经贸组主任张汉川认为,我国不少非政府组织对海岛房产抱着负面的看法,殊不知这些看法有时候阻止了经济发展,更限制了大家的想象力。

他指出,以外国为例,不少海岛在房产的发展过程中,出现许多新概念,如海洋主题公园、森林保护园区、保育园区。而这样的结合不仅允许了房产的开发,也顺势打造出新景点,再借由这些新景点,带来更有意义的教育工作,并带动社会经济。

赞同发展木蔻山

他分享,很多人反对填海及伐林砍山,但是,如今只是在现有的孤岛上进行开发,在带动经济发展的同时,也能减轻对内陆的负担,可以是一举多得的。

“非政府组织其实可以中庸地,开明地、积极地看待发展。不然,砍山不能,填海不行,人民要住在哪里?经济要如何带动?让这些孤岛继续荒置着?”

他接受本报访问时指出,槟岛传出要发展木蔻山,并在那里打造主题公园和房产项目一事,就是一个很值得鼓励的做法。

“我就很期待这个项目,因为它不仅带来新的景点可带动旅游,也能带动当地的经济活动,甚至提高整体的经济水平。”

他说,槟城已失去了新的旅游景点,所以是时候打造一些新卖点,不然不仅失去经济动力,更会被外国淘汰。

据了解,我国一共有879个海岛,其中418个在西马地区。此外,我国的岛屿基本上可分为4大类:

1)发展型

2)度假村型

3)海上公园

4)无人岛

“然而,至今很多岛屿仍没有被善用,或开发不完整。”

保持海岛活力

另外,他认为,要海岛房产保持温度,民间也可以多主办一些活动,让海岛更有活力与吸引力,这样才能让海岛产业不会沦为只是充斥着房产的孤岛。

张汉川的看法,无疑与外国海岛产业的发展趋向类似。在普吉岛,当地就有海鲜节、素食节、海滩狂欢节和普吉三项全能比赛等活动,吸引不少国内外游客,更进一步令该岛成为投资者的热门投资地点。

他强调,海岛产业的成败,不仅仅是发展商,政府或需要扮演角色,民众更是不可忽略的一环。

我国可向中韩取经
推动海岛经济吸资

满足了发展海岛房产的基本要求、了解了房产属性与买家群,甚至想方设法吸引买家与投资者后,不一定就能成功留住这些人。要保住这类房产的后劲,政府或许能向中国和韩国学习。

以中国为例,为促进该国的海岛开发建设,中国政府近年来推出了多项政策,其中,《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》就主推动发海岛经济,如支持海南利用南海资源优势发展特色海洋经济,建设青岛蓝谷等海洋经济发展示范区。

中国积极推动海岛的开发,发展特色海洋经济,如建设青岛蓝谷海洋经济发展示范区。

鼓励建海洋公园

另外,中国也有效利用海岛生态,鼓励新建国家海洋公园。不仅如此,该国海洋局也在2008年也发布《关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务保障工作的通知》,提出要加快推动以无居民海岛为主的海岛开发和建设。

2011年,中国国土部则颁布了《无居民海岛保护和利用指导意见》,让无居民的海岛可以合理开发利用。这不仅能达到善用海岛的目的,更规范好民众的发展尺度,达到双赢局面。

当然,中国的做法不是肆无忌惮地开发,而是注重消费需求和生态功能,合理开发近岸海岛,这些都是较积极可取的努力。

置产给永居签证

韩国方面,在济州岛拥有房产者能获得居留权。韩国政府为了推动海岛产业,早年前就宣布外国人只要在济州岛制定地点落户或投资,只要投资额达5亿韩元(约合170万令吉)以上的房产,5年后便能获得韩国永居签证。

这也是为何济州岛目前吸引了世界各地的富豪去置产,其中,根据2017年的数据,中国、美国和日本分别是在该岛置产最多的国家,而且还有增长的势态。

东家集团位于斯里丹绒槟榔的18 East, Andaman Andaman at Quayside高级滨海公寓,囊括了度假式滨海住宅的精髓。

东家集团海岛产业链完整

或许你会认为,成功的海岛房产只发生在国外,但是槟城的海岛产业却在在地示范完善的产业链如何造就海岛房产,而海岛房产又是如何刺激当地经济。

东家集团在槟岛西北一带的发展项目,集合了排屋、海景排屋、高级公寓、购物广场、表演中心、海景酒店、游艇码头,以及公园。

这样的产业链成就了海岛房产,同时也是海岛产业完整了整个经济产业链。

不仅如此,东家集团不时举办节庆庆典,而民间组织也经常在当地的广场举行各类型活动,因此成功令当地房产变得热络起来。

另外,该区的游艇码头带来了不少的国际游客,进一步刺激当地的房市。

显然的,我国的海岛房产是有成熟完善的一面,更反映了我国能发展出一套成功的海岛房产模式。

人为因素阻碍发展

海岛房产的开发,不是没有挑战与局限的,其中,很多是人为因素。

张汉川分析,我国的海岛资源开发层次低、相关产品创新不够,宣传欠奉都是关键。

他指本身接触过不少外国人,但是外国人谈到岛屿旅游,都只提普吉岛、巴厘岛、马尔代夫,就连大马,也只是提及浮罗交怡和纳闽,显然,外国人对我国其他岛屿的认知不足,我国海岛的宣传力度也很不足。

吴俊益则指出,国内的海岛基础设施建设滞后,交通系统不完善,都是令海岛房产开发受阻的原因。

“登嘉楼就被发现只有20%的客运船只是合法的。”

他说,由于相关的政策未完全开放,导致投资的规模体量不大,所以海岛的开发建设难度相对较高,进度也缓慢。

陈志成分析说,由于海岛房产始终得依靠海岛旅游产业链为主,因此,若整个产业链僵化,或水平不齐,很可能影响整体表现。

这也是为何,目前涉及海岛房产投资的大多数为资金实力较强的企业,而投资业务则多以酒店、购物商场为主,反观房产则较少。

他说,海岛房产的建设需要整体产业链的配合,加上海岛房产的技术本来就难度较高,限制多,因此成本不低,这也是为何较少本地发展商会投入开发。

尽管海岛房产的局限与挑战很多,但是,却都属于人为因素,也绝对可以克服。只是这间中的政治毅力与民间的配合是关键。

大马海岛绝对是蓬莱仙境,投资潜能则取决于如何去打造它,成就它了。

投资海岛房产好处:

1.地少屋为稀具增值潜能

2.无敌海景和高隐私

3.大众爱旅游趋势促进出租潜能

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独家报道:黎添华