（吉隆坡23日讯）市场在等待更清晰的可负担房屋政策，再加上政府旨在提升拥屋率，这也意味着，产业业者的竞争可能会更激烈！

分析员预计，在2019年财政预算案出炉之前，产业股的股价都会处于窄幅波动的状态。

年初迄今，吉隆坡产业指数已跌13%，严重跑输富时隆综指（-1%）。

在肯纳格研究投行分析员所留意的股项之中，今年股价表现最糟糕的三大产业股，分别是马资源（MRCB，1651，主板产业股）、UEM阳光（UEMS，5148 ，主板产业股）和AMVERTON（AMVERTON，5959，主板产业股）。

而唯一一个股价有增长的是UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股）。

本季，吉隆坡产业指数萎缩4.8%，稍微好于综指（-5.4%），因产业股的卖压普遍发生在上一个季度。

大型产业股表现转佳

分析员表示，许多大型产业股的平均表现，已经在本季度转佳，本季至今录得2.3%的增长。至于中小型业者，则平均跌14.4%。

“由于领域没有新的负面消息，相信投资者是持谨慎态度，且倾向于要减持产业股，或直接避免投资在这领域。”

分析员点出，产业领域需要进一步的政策清晰度，特别是可负担房屋政策（包括一个国家数据库），但这需要政府花时间去研究。

“从媒体的报道，我们得知，房屋与地方政府部将与财政部和国家银行讨论，以放宽现有的贷款方针，让更多B40和M40群体，有能力获得房贷。”

另外，部分评估考量，也预计会转向使用家庭收入，而不是只用个人收入来衡量。不仅如此，估计还会扩大“先租后买”（RTO）的范围。

不过，分析员认为，即便放宽条例，最多也只能帮助产业发展商维持现有的销售势头，原因如下：

●可负担房屋的定义是划一的，还是取决于地区？

回顾2017年，每单位的住宅产业交易价平均是35万2000令吉，但巴生谷的平均价则是高企于55万3000令吉。

所以，划一的定义在我国或不可行。

可负担能力萎缩，归咎于收入增长不及产业的涨幅。因此，这影响了许多购屋者取得贷款的能力，特别是城市地区。

分析员认为，我国最大的挑战，是要推出一个与大马土地法律相符的全国可负担房屋政策。

而可负担房屋的定义，将会是上市发展商能否参与这领域的指标。

目前，分析员所留意的股项，大部分的产业价格是介于40万至100万令吉。

●私人发展商（包括上市公司）会否成为可负担房屋供应的供应者之一？

目前，还无法确定可负担房屋计划的供应，是全由政府供应，还是私人与政府合作的举措，分析员是倾向于后者。

许多发展商都被要求在各自的城镇计划下，提供廉价房屋。

不过，如果大部分的供应是由私人领域推动，要正确地推行长期的RTO模式，就会变得困难，因私人业者还是比较注重投资回酬和资产负债表。

即便私人领域参与部分计划，推出平均10万令吉的可负担房屋，赚幅也不会诱人。

●买房举动还会有进步空间吗？

产业需求的另一方面，就是领域的借贷流动率。

虽然住宅贷款申请和批准指标有显著改善，但分析员发现，发展商并没有真实体验到。

这可能因为政府房屋计划，以及其他非上市发展商所带来的竞争。

基于住宅产业交易十分呆滞，发展商需要争夺市占率，才能达到销售目标。惟回顾去年，分析员所留意股项的市占率，都没有显著扩大。

另外，房贷占总银行贷款的31%比重，是记录高位，为了达到风险管理目的，银行一般会尝试将产业相关的贷款曝光率，维持在30至40%，意味着，银行要扩大房贷业务的潜能有限。

这也说明了，如果有更多可负担房屋的供应，贷款流通量将会流入这个领域，而这并不会对发展商有好处，因为业者不是所有楼盘，都能达到可负担房屋的定义。

销售表现难测

大部分的发展商都在积极地清空产业单位，因此销售表现将难以预测，因为这与新楼盘推介不同。

无论如何，分析员估计，今年的销售表现料颠簸，意味着接下来8月份的业绩季节，料带来喜忧参半的消息。

“我们估计，领域的总销量和净利表现，都不会令人惊喜。”

消费税归零可能会提供一些喘息空间，但对买家或发展商而言，都不至于是个显著的节省。

总结而言，分析员维持领域“中和”的投资评级，首选UEM阳光。