地产

供需失衡
办公楼市场未复原

2018年12月16日

只要谈起办公楼市场，就会想到4个字“供需失衡”。



也因为供过于求，特别是在黄金地段，近年来办公楼市场一直萎靡不振，也许市场人士多不看好其短中期展望。

不管是财政部房产估价及服务局（JPPH）旗下的国家产业资讯中心（NAPIC），还是市场研究机构如莱坊（Knight Frank），最新数据都显示我国办公楼市场，还未恢复元气。

亚太区经济稳健，但中美贸易战的崛起对全球经商情况带来不明确，也让许多商家展延购买或租用新办公楼的决定。

NAPIC的数据显示，第二季的隆雪巴生谷、柔佛新山和槟城乔治市办公楼租金指数的增速，都比前一季度来得慢。当中，以新山地区的增幅最高，按季增0.5%，按年增2%。



巴生谷最严重过剩

供应过剩最严重的巴生谷区，租金指数的增幅必然为最低，仅按季增0.2%、按年增1.1%。

在巴生谷中，增幅最高的是吉隆坡市中心和雪州莎阿南。

若从租金数额来看，巴生谷当前的租金最高，每平方米为47.12令吉，由地点和良好的交通网络取胜；租金最低为乔治市的每平方米30.51令吉。

看完了NAPIC，来看看国际机构莱坊，在第三季的亚太黄金办公楼指数，按季增长2.3%，增速已比前一季的2.4%放缓。

当中，吉隆坡的租金指数按季下跌0.2%，虽然第三季的油价稳定，加上越来越多共享办公室面市，让萎缩幅度已经小于先前的0.8%，但仍是处于负增长，并预期接下里还会继续平淡。

郑扬建

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建就特别点出，吉隆坡和雪兰莪的办公楼市场展望将持续黯淡。

“所幸的是，共享办公概念的崛起，为供应过剩的办公楼市场提供一个喘息的空间。无论如何，由于短中期没有任何主要的催化剂可提振需求，相信大吉隆坡地区的租金增长备具挑战。”

吉隆坡和雪兰莪的办公楼市场展望将持续黯淡。

巴生谷租金指数仅增长1.1%

在今年次季，巴生谷的办公楼租金指数按季0.3个百分点，或0.2%，至127点。

当中，吉隆坡指数从首季的134.3点，增加0.3%，至次季的134.7点；雪兰莪则录得0.2%的微小增幅，从121.7点，提高至121.9点。

若要分地区来看，吉隆坡内的市中心和外围，分别增长了0.3%和0.1%。

在雪兰莪，八打灵再也和梳邦再也，以及斯里肯邦安，分别持平在0.2%和0.1%。莎阿南则增长了0.4%。

按年表现来看，巴生谷租金指数比去年平均高于3%的增幅来得差，次季仅增长了1.1%。

吉隆坡指数增0.9%。市中心区有1%的较高增幅，吉隆坡外围则仅有0.5%。

雪兰莪则录得1.3%的增长。最高是莎阿南，长了2.6%。紧追在后是八打灵再也和梳邦再也的1%；斯里肯邦安则为0.4%。

隆市中心租金最高

在租金方面，巴生谷均值为每平方米47.12令吉，稍高于首季的47.01令吉。

吉隆坡从首季的51.85令吉，按季小幅增加15仙，至52令吉；当中，市中心的平均租金最高，为53.57令吉。

雪兰莪则从44.82令吉，小增至44.91令吉，当中最高价为的是八打灵再也和梳邦再也，每平方尺需47.95令吉。

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按年增2%至128.8点
新山增幅全国最慢

新山在次季的办公楼租金指数，是自2014年次季以来最慢的增幅，按季增0.5%，按年则增2.0%，至128.8点。但这已是全国最高。

按年来看，次季的租金指数是从去年同季的126.2点，取得了2%的增长。同样是自2014年次季以来最小的增幅。

新山的平均租金则为42.68令吉，仅比前一季的42.65令吉，多了3仙。

乔治市增速3季最高

乔治市的办公楼租金指数从首季的123.7点，小幅增加0.6个百分点，或0.4%，至124.3点，增速是过去3个季度以来最高。

同时，按年取得1.4%的增长，去年同季为124.3点。这是自2015年首季以来最低的增长率。

乔治市的平均租金为30.51令吉，比首季的30.38令吉，小增13仙。

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反应

 

地产

莱坊2017年第三季亚太顶级办公楼租金指数
办公楼市场维持强健

2018年01月29日

亚洲的出口市场复苏及市场信心增长，推动去年亚太区顶级办公楼市场的租赁情况大致维持强健。

莱坊追踪的20个城市租金表现中，高达11个城市在第三季增长、3个城市维持，及6个城市下跌。



该行预测，亚太顶级办公楼市场近期内的前景乐观，预计未来12个月，其中有16个城市会持稳或增长。

霍尼克

据国际房产顾问服务企业莱坊的2017年第三季亚太顶级办公楼租金指数报告，吉隆坡市中心的租金在去年第三季，按季减少0.4%。

大马莱坊企业服务执行董事郑永健（译音）指出，尽管租户需求疲弱，且整体租金和出租水平持续受压，但市场上还是有越来越多的新办公楼空间建成。

“在这个以租户为主导的市场，业主持续保持灵活性，因为他们致力于维持和改善建筑的出租情况。”

吉隆坡办公楼市场获政府奖掖



尽管吉隆坡的办公楼市场表现疲软，但政府提呈的2018年财政预算案，为多个产业领域提供了令人鼓舞的措施和奖掖。

报告显示，吉隆坡市中心顶级办公楼租金为每月每平方米13.2美元（约53令吉），预计未来一年租金下降。

2017年第三季亚太顶级办公楼租金指数，按季和按年扬0.6%和0.8%，共调查20个城市的顶级办公楼租金表现，其中有11个城市在该季有提升。这些城市包括曼谷、新德里、墨尔本、马尼拉、悉尼、班加罗尔、香港、北京、广州、布里斯班和新加坡。

莱坊估计，在这11个城市，除了新德里料在未来12个月持平外，其他9个城市将呈稳定增长。

另外，北京则被莱坊看衰，租金料在未来一年下跌。

不过，第三季租金录得下跌的两个城市，包括首尔和台北，被看好未来12个月内会增长。

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亚太办公楼市场租赁依然健全

莱坊亚太区研究主管霍尼克认为，市场信心增强，加上去年亚洲的出口市场复苏，亚太地区顶级办公楼市场的租赁表现，大致依然健全。

他指出，市场条件有利推动区域的办公楼租赁需求，包括贸易增长强劲、商品价格温和复苏、制造和投资活动增加，继续显示区域周期性好转。

澳洲租金上扬

根据2017年第三季亚太顶级办公楼租金指数，曼谷顶级办公楼的租金在第三季按季和按年，分别涨4.4%和3.9%，成为亚太之冠。

这上涨趋势，估计在未来24个月内会继续。

在莱坊的这份名单中，若按国家比较，澳洲的办公楼市场最为正面，被追踪的3个城市均上榜，分别是墨尔本（2.0%）、悉尼（1.6%）和布里斯班（0.2%）。

霍尼克称，归功于多项因素改善，澳洲主要城市的办公楼市场，估计未来的供应量和空置率减少。

其中，墨尔本的中央商务区办公楼市场，未来12个月的供应将明显受到限制，直到2018年中旬才有项目发展完成。

悉尼的中央商务区，受到限制的供应，使空置率低于平衡水平；布里斯班目前只有一个新项目在建设中。

至于珀斯的中央商务区，空置率下跌，主要因为转租可用性减低。

莱坊预计，墨尔本、悉尼和布里斯班的租金表现，在未来12个月会继续扬势，而珀斯则持平。

中国企业支撑北京租赁市场

中国市场中，同样有3个城市的办公楼租金在第三季均上涨，分别是香港（1.0%）、北京（0.8%）及广州（0.4%）。

莱坊点出，继续受到低空置率和旺盛需求推动，香港顶级办公楼租金表现杰出，预计2017年全年，中环办公楼租金料上涨5至7%。

另外，国内企业依然是北京租赁市场的主要推动力，因为金融及电讯、传媒和科技业务（简称TMT）行业的租户构成重大交易。

比较按年增长4%，广州办公楼租金在第三季走缓，按季增0.4%。

反观作为一线城市的上海，空置率增加拖累顶级办公楼租金却在第三季呈跌势，料未来12个月持平。莱坊预计，香港和广州的顶级办公楼租金在未来一年会继续走高，但北京会走跌。

印度顶级办公楼租金稳定

印度办公楼市场租金增长表现，尾随澳洲和中国，共有两个城市的顶级办公楼租金录得上涨，分别是新德里（2.1%）和班加罗尔（1.4%）。

霍尼克称，印度消费税自去年7月全面实施，助推高政府的商业租金税至18%，之前为15%。

他点出，班加罗尔去年第三季供应近20万平方米的新办公楼空间，但租金依然录得增长。

新德里则受到需求持续支撑，该办公楼市场的租金表现，自2014年首季以来租金没有任何负面变动。

至于孟买，办公楼租金表现持稳，因为在该季空置率和新供应减少，预计未来12个月租金上扬。

反观金边，第三季办公楼租金跌1.0%，预计未来两年的办公楼供应，会比目前总库存翻倍增长，这可能影响租金水平。

台韩日顶级办公楼租金齐跌

台北办公楼租金在第三季下跌，但全年却录得2.4%的增幅，莱坊预计，该城市的办公楼租金在未来12个月会上扬。

韩国首尔和日本东京，顶级办公楼租金在第三季疲软，分别按季降0.2%和1.0%。

尽管东京第三季大部分交易的竞争空间较小，但顶级办公楼租金略有下滑。

 新加坡3年来首次增长

新加坡顶级办公楼租金自2014年杪以来首次上涨，尽管过去两个季度因为供应大量涌入，造成空置率继续上涨超过15%。

此外，强劲的经济增长，支撑马尼拉过去几个季度的较低空置率，及租金稳定增长。

而印尼首都雅加达，由于租户更加谨慎的态度和做法，使租赁活动维持淡静。

吕抒玲

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