让人民拥有房屋，实现居者有其屋的梦想，一直以来都是政府的首要任务。

今年初，政府与代表发展商的马来西亚房地产发展商会（REHDA），联手推出了2019年拥屋计划（HOC 2019），协助国人以较低的成本和门槛购买房屋。

对发展商而言，解决产业滞销问题，清理手上囤积已久的库存，则是它们的当前急务。

根据各方反馈取得的结论，无疑的，2019年拥屋计划已成功推高房产市场的买气，一举摆脱过去几年的低迷走势，但房产以至整个产业市场是否自此扭转乾坤，2020年有更好的走势？

诚如我们今年上半年所见的，在政府祭出豁免印花税的利好政策刺激下，产业市场表现大有起色，价量齐升。

根据澳洲房产集团永利行（Raine & Horne）大马分公司Raine & Horne International Zaki +Partners公司指出，今年上半年，产业市场比起去年同期好很多。产业成交量和成交总值，分别按年增长6.9%及0.8%。

永利行指出，产业市场去年已有改善迹象，并预料在今年进一步走稳。希望联盟去年5月上台后，新政府于2019年财政预算案中宣布今年上半年推行2019年拥屋计划，成功推高了产业市场的买气。

2019年拥屋计划原本是于今年上半年推行，政府过后同意延长至今年12月31日，令这项原本为期半年的计划，变成一整年。

该行在一份研究大马产业市场2010年至今走势的研究报告中指出，拜2019年拥屋计划所赐，我们见证了产业市场今年上半年渐入佳境，而下半年也因为2019年拥屋计划延长至今年结束，前景保持强韧。

刺激国人投资产业意愿

经济增长保持强稳，以及政府主导的各项措施，进一步支撑了房产领域的市场交投活动。

“2020年财政预算案料将刺激国人的产业投资意愿，尤其是首购族，可通过各项融资工具，有能力购买人生中的第一间房子。 况且，政府正大力推广TOD （Transit Oriented Developments），即以公共交通为导向的综合发展计划，这类发展概念将让购屋者更轻易的进出主要地区，但愿此举也可协助降低生活成本。”

不过，不是所有人都看好明年本地房产市场的走势。

中低价及可负担屋
豁免征产业盈利税

永利行在报告中提到，为了控制市场的亢奋情绪，政府在上月出炉的2020年财政预算案中，宣布调整产业盈利税，对购买5年后脱售的产业，征收5%产业盈利税。

翻开历史，可以发现，政府曾在2007年4月至2009年12月期间，暂时搁置产业盈利税政策。此外，产业盈利税税率曾分别于2011、2013及2014年进行调整。

房产续扮演产业走势领头羊

值得一提的是，在2020年财政预算案中，政府宣布，价格20万令吉以下的中低价屋及可负担房屋，豁免征收产业盈利税。

2015至2017年期间，国内产业市场连续3年价量齐跌。在这之前，产业成交量曾于2011年达到顶峰，按年增长14.3%至43万403单位。

当年，产业总成交值更劲扬28.3%，达到1378亿令吉。房产市场持续扮演产业市场上扬走势的领头羊。

2015年，尽管产业成交量下跌，但产业价格却持续扬升，主要是建筑材料成本上扬所致，而前朝国阵政府于2015年4月实行消费税，更进一步推高产业价格。

到了2016及2017年，国际原油及原产品价格双双暴跌，以及令吉汇率下挫，加剧了产业市场的跌势。

产业市场越来越不活跃

永利行指出，2010年是过去10年来，大马经济表现最好的一年。2010年上半年，我国经济按年增长9.5%。

此外，当年的外来直接投资更飙升6倍至290亿令吉，是亚洲外来直接投资增长率最高的经济体。

供应增加需求下跌

然而，到了今天，可负担房屋仍是困扰大马人的一大难题。加上令吉汇率疲弱，以及中美贸易战打击我国经济，产业市场也变得越来越不活跃。尽管产业供应增加，但需求却下跌。

可负担房屋一直是国内备受关注的大课题。国家银行早前指出，根据国际标准，本地屋价“严重无法负担”。这里的可负担房屋定义，是房屋价格不超过家庭年收入的3倍。

然而，在2016年，国内房屋价格是国人平均家庭年收入的4.8倍。国库控股在其最新报告“2018年家庭现况”中也阐明了这点。

永利行指出，事实上，自2011年以来，政府已推行了各项房屋计划，以协助40%最低收入群体（B40）及40%中产阶级（M40）一圆居者有其屋的梦想，以摆脱无壳蜗牛的窘境。

为了扭转这个不利局面，政府已建议多项奖掖及发展计划，以协助国人购买房屋。

除了2019年拥屋计划，政府也在今年推出产业众筹平台，降低产业投资的入门成本，协助首购族买房。

房市进入调整期

大马房地产发展商会森州分会主席黄丽萍认为，我国经济未来走势不确定性，房市前景依然不可预料，加上政府推出的拥屋计划优惠期结束，明年我国房市将进入调整期。

她说，房市反弹的利好因素未能持续发酵，例如2019年拥屋计划的优惠将在今年杪结束，发展商需更谨慎根据市场需求而推出房产，2020年房产市场料无法延续今年的房市反弹趋势。

她表示，政府今年宣布多项利好政策刺激房产市场，如下调外国人买房门槛，但房屋政策的权力在州政府，该政策需要各州政府根据自己地区的需求而作出调整，现阶段发展商和外国人仍观望。

她赞赏政府推出拥屋计划及延长至今年杪，成功帮助发展商的房产销售，特别是发展商手上有一些销售走势较慢甚至滞销的产业。

清空滞销房产

2019年拥屋计划为购屋者提供多项优惠，其中一项就是价格介于30万至100万令吉的房屋，豁免印花税，当然，有关交易必须在今年内完成。

此外，发展商提供10%房价折扣，达至政府、发展商和市民皆大欢喜的三赢模式。

“今年截至11月15日，森州创下1673间参与拥屋计划的房产销售成绩，总销售额为11亿1330万5854令吉18仙，而折扣10%房价后销售额为9亿1589万9208令吉2仙。”

她表示，发展商透过这项拥屋计划，成功把很多以往销售较慢的房产，以优惠方式出售，该计划帮助发展商清空滞销房产是不容置疑；发展商成功销售房产，把套牢着的款项周转出来。

销售周期料更长

发展商赶在该计划结束前尽可能把房产销售出去，而明年起发展商手上可能没有太多的发展项目，他们需要研究市场需求，才制定全新发展项目。

她表示，目前房产市场最大的问题是购屋者的房贷无法轻易被银行审批，这意味着发展商推出的房产未必如预期般能在短时间内被市场消化，销售周期会更长。

由于网购领域异军突起，她预测，接下来工业产业和仓库是未来趋势，只要发展商做好研究工作，根据需求做出发展项目，肯定可以取得亮眼的销售成绩；反之发展商依然故我的推出不符市场要求的房产，导致销售走势缓慢，发展商的现金周转可能会被套着。